Ukraina jest jednym z największych krajów w Europie. Może zaspokoić potrzeby żywnościowe ponad miliarda ludzi, ponieważ zajmuje pierwsze miejsce w Europie pod względem powierzchni użytków rolnych i trzecie na świecie pod względem powierzchni czarnoziemów. Jest przy tym państwem dysponującym niezwykle ciekawą ofertą rekreacyjno-turystyczną, często jeszcze niedocenianą, a w każdym razie szerzej niedostatecznie nieznaną. Należy spodziewać się, że jednym ze skutków trwającej wojny – w tym skali spowodowanych przez nią zniszczeń i związanego z tym gwałtownego wzrostu zapotrzebowania na wszelkiego rodzaju nowe przedsięwzięcia – będzie dodatkowe zainteresowanie możliwościami nabywania praw do nieruchomości, przeznaczonych pod wszelkiego rodzaju inwestycje. W związku z tym, od razu po zakończeniu wojny, zakup lub długoletnia dzierżawa bądź najem nieruchomości w Ukrainie mogą wydawać się bardzo atrakcyjną inwestycją.
Czy zatem cudzoziemcy mogą wynajmować i kupować nieruchomości w Ukrainie?
Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy zacząć od tego, że grunty w Ukrainie mają różny status, jeśli chodzi o regulacje rynku: inne reguły rządzą obrotem nieruchomościami rolnymi, a inne – pozostałymi gruntami.
Od 1991 roku w Ukrainie obowiązywało generalne moratorium (zakaz) na sprzedaż gruntów rolnych. Zmiana własności mogła nastąpić jedynie poprzez dziedziczenie; transakcje gruntami rolnymi były zabronione. Jeżeli spadkobiercą był w danym wypadku cudzoziemiec, to zgodnie z prawem miał on obowiązek w ciągu roku odsprzedać odziedziczony grunt rolny.
W ostatnich miesiącach nastąpiła istotna zmiana stanu prawnego.
Od dnia 1 lipca 2022 roku osoby fizyczne będące obywatelami Ukrainy, co do zasady, mogą nabywać grunty rolne, jednak ustanowiono pewne istotne ograniczenia obrotu nimi. Do dnia 1 stycznia 2024 r. obowiązywać będzie ograniczenie obszarowe w nabywaniu gruntów rolnych przez osoby fizyczne (nie więcej niż 100 hektarów „w jednej ręce”).
Jeżeli natomiast chodzi o osoby prawne, to od dnia 1 stycznia 2024 roku ukraińskie osoby prawne utworzone i zarejestrowane zgodnie z prawem Ukrainy, których beneficjentami będą wyłącznie obywatele Ukrainy lub ukraińskie podmioty państwowe bądź samorządu terytorialnego, będą mogły – z pewnymi istotnymi wyjątkami – nabywać grunty rolne. W tym wypadku obowiązywać będzie ograniczenie maksymalne areału, który może należeć do jednego podmiotu (10 000 ha).
Kwestia przyznania cudzoziemcom prawa do zakupu ziemi rolnej zostanie rozstrzygnięta w ogólnoukraińskim referendum.
Niezależnie jednak od jego wyników, cudzoziemcy nie będą mogli kupować gruntów rolnych położonych bliżej niż 50 km od granicy państwowej Ukrainy.
Osoby prawne, których beneficjentów rzeczywistych nie można ustalić lub których beneficjenci faktyczni są zarejestrowani w strefach offshore, nie będą mogły uzyskać zezwolenia na zakup gruntów rolnych.
Kolejna grupa, dla której ukraiński ustawodawca przewidział bezwzględny zakaz, to osoby prawne, których beneficjentami są obywatele państwa agresora oraz osoby objęte sankcjami. Podmioty te nie będą mogły nabywać w Ukrainie nieruchomości rolnych, nawet w przypadku przeprowadzenia i pozytywnego wyniku referendum. Ograniczenie to będzie dotyczyło również podmiotów znajdujących się pod kontrolą osób fizycznych i prawnych zarejestrowanych w krajach, które są wpisane przez Międzynarodową Grupę ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (FATF) na liście krajów, które nie współpracują w zakresie zwalczania prania dochodów pochodzących z przestępstwa.
Obecne regulacje przewidują prawo pierwokupu dzierżawcy gruntów rolnych, który ma możliwość przeniesienia swojego preferencyjnego uprawnienia do zakupu działki na inną osobę, ale musi powiadomić o tym właściciela nieruchomości na piśmie.
Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, rynek gruntów rolnych jest obecnie zamknięty dla cudzoziemców, ale nie ma ograniczeń w zakupie innych kategorii gruntów dla nierezydentów Ukrainy. Nie ma również ograniczeń dotyczących dzierżawy gruntów.
Inaczej natomiast niż ma to miejsce w przypadku nieruchomości rolnych, brak jest ograniczeń w nabywaniu gruntów nierolnych (pod zabudowę). Również cudzoziemcy mogą więc co do zasady być właścicielami gruntów innych niż rolne, a zatem gruntów o potencjalnym przeznaczeniu pod różnego rodzaju inwestycje (budownictwo, przemysł). Do tego tematu, jak też do związanej z nim problematyki planowania i zagospodarowania przestrzennego, wkrótce wrócimy.