Plan général de la ville de Cracovie : comment vérifier sa parcelle et préparer ses commentaires au projet

État au : 3 novembre 2026.

En bref

Dans la plupart des communes de la région de Małopolska, les plans généraux n’ont pas encore été adoptés. Le 29 octobre 2026, la ville de Cracovie a publié dans le Bulletin d’information publique une version de travail du projet de Plan général de la ville de Cracovie (ci-après „ POMK ”), selon les progrès de la réalisation au 31 juillet 2026. Cette publication a un caractère purement informatif : elle ne débute pas de consultations publiques et n’ouvre pas de délai pour la présentation d’observations. Ce délai – d’au moins 28 jours – ne commencera qu’après la publication de la consultation par le Président de la ville de Cracovie. Pour les propriétaires de terrains et les investisseurs, c’est le meilleur moment pour vérifier dès maintenant quelle zone de planification et quelles caractéristiques d’aménagement le projet prévoit pour leurs propriétés et préparer leur argumentation avant que le délai légal ne soit écoulé.

Qu’est-ce que le plan général et pourquoi est-il important pour votre terrain ?

Le plan général de la commune est un nouveau document planiste obligatoire introduit par la réforme de la loi du 27 mars 2003 relative à la planification et à l’aménagement du territoire (u.p.z.p.). À la différence de l’étude précédente sur les conditions et orientations de l’aménagement du territoire, le plan général est un acte de droit local. Cela signifie que non seulement les organes de la commune sont liés par le plan, mais il a également un impact direct sur la situation des citoyens. Ses dispositions constituent la base pour l’élaboration de nouveaux plans d’aménagement du territoire locaux ainsi que pour l’adoption de décisions relatives aux conditions d’aménagement.

Le plan général divise le territoire de la commune en zones planifiées (par exemple résidentielles, commerciales, vertes et récréatives, de communication) et fixe les paramètres fondamentaux de l’aménagement pour chacune d’elles, notamment la hauteur maximale et la superficie d’aménagement ainsi que la part minimale de surface biologique active. Il définit également les « zones d’aménagement complémentaire », c’est-à-dire les terrains sur lesquels, après la réforme, il sera possible d’obtenir une décision relative aux conditions d’aménagement.

L’étude des conditions et des orientations de l’aménagement du territoire de la ville de Cracovie a pris fin le 31 août 2026. Les plans d’aménagement locaux en vigueur restent en vigueur, mais pour les zones qui ne sont pas couvertes par ces plans, jusqu’à l’entrée en vigueur du plan général, il n’existe en principe aucune raison de prendre de nouvelles décisions sur les conditions d’aménagement. Dans de nombreux cas, le contenu du plan général déterminera donc pour de nombreuses années si et ce que l’on pourra construire sur un bien précis.

Est-il déjà possible de faire des commentaires sur le projet du Plan général de Cracovie ?

Non. La ville a expressément indiqué que la publication de la version préliminaire du projet n’implique pas le début des consultations publiques et que, à l’état actuel des choses, aucune collecte formelle d’observations n’est effectuée conformément à l’article 8i, paragraphe 1, point 1, du u.p.z.p. Les documents adressés désormais à l’administration ne sont pas soumis à l’obligation légale de les considérer comme des observations au projet de plan. Les informations concernant le début des consultations, les modalités de participation et les délais de soumission des observations seront publiées lors de la phase suivante de la procédure.

Il convient de supposer que des travaux sont actuellement en cours pour donner au projet une forme telle qu’il sera finalement soumis à l’avis et à l’accord des parties concernées. La version soumise à la consultation peut donc différer de la version de travail du 31 juillet 2026 – il faudra donc vérifier l’analyse préliminaire du terrain avec le projet officiellement disponible.

Quels seront les prochaines étapes de l’adoption du Plan Général de la ville de Cracovie ?

1. 1. Opinions et accords. Le projet doit obtenir les avis et les agréments requis par la loi, notamment de l'autorité environnementale, du conservateur des monuments et des gestionnaires des routes.

   2. Consultations publiques et observations formelles. Le Président de la Ville de Cracovie annonce le début des consultations. Le dépôt des observations dure au moins 28 jours. Les observations soumises sont présentées avec un avis sur celles-ci dans un rapport de consultation qui est transmis au Conseil de la Ville de Cracovie.

   3. Introduction de changements et réconciliation. Après les consultations, le projet peut être modifié ; ces modifications peuvent nécessiter l’obtention de nouvelles opinions et de nouvelles ententes.

   4. Approbation par le Conseil municipal de Cracovie. Le Conseil municipal adopte une décision concernant le plan général.

   5. Annonce et entrée en vigueur. La décision, en tant qu’acte de droit local, est publiée au Journal Officiel du Voievodat de Malopolska. En principe, elle prend effet 14 jours après la publication, sauf si elle fixe un autre délai.

   6. Contrôle de supervision du Gouverneur de la Voïvodie de Malopolska. Le gouverneur examine la légalité de l’arrêté et, dans un délai de 30 jours à compter de sa notification, peut déclarer son invalidité en tout ou en partie en raison d’une violation importante du droit.

Indépendamment du mode de contrôle, le propriétaire ou toute autre personne dont les intérêts légaux ou les droits ont été violés par les dispositions du plan (par exemple, une privation injustifiée du potentiel d’investissement d’un bien immobilier) peut contester la décision devant le juge administratif du comté conformément à l’article 101, paragraphe 1, de la loi sur l’autonomie locale des communes.

Pourquoi il est important de se préparer avant de commencer les consultations ?

Les actions juridiques clés ne commenceront que lorsque les consultations publiques auront été annoncées, mais alors le temps sera déjà limité. Il faudra déterminer la destination de l’espace dans le projet, comparer ce dernier avec l’état actuel et les plans d’investissement, rassembler les documents et rédiger et déposer l’avis avec une justification. Une note bien préparée est également un élément important pour préparer la défense en cas de réclamation ultérieure devant un tribunal administratif.

L’attention portée au projet de plan général, tout comme la plainte auprès de l’Office des loisirs et de l’aménagement du territoire, peut être motivée de manière positive ou négative. Sa validité dépendra de la pertinence des arguments juridiques, planologiques et factuels, de leur conformité aux conditions légales et de la preuve de leur existence – afin d’accroître les chances de convaincre les planificateurs municipaux, les conseillers municipaux et, le cas échéant, le tribunal administratif.

Qu'est-ce que l'on doit vérifier dans la version préliminaire du projet pour sa parcelle ?

La signification du plan général pour votre terrain nécessite tout d’abord de déterminer :

• • dans quelle zone planiféraire se situe le terrain et quelles utilisations cette zone autorise-t-elle ;
  • quels paramètres d’aménagement ont été adoptés pour la zone : hauteur maximale, part maximale de surface bâtie, intensité maximale d’aménagement et part minimale de surface biologique active ;
  • le terrain se situe-t-il dans le cadre d’un aménagement supplémentaire – cela détermine la possibilité d’obtenir une décision relative aux conditions d’aménagement si le terrain n’est pas inclus dans un plan local ;
  • le terrain est-il couvert par le plan d’aménagement territorial en vigueur et comment les dispositions du plan général peuvent-elles influer sur ses modifications futures ;
  • les dispositions du projet sont-elles cohérentes avec les documents disponibles : décision relative aux conditions d’aménagement, permis de construire, demandes déposées ou projet d’investissement prévu.

La version définitive du projet peut être consultée sur une carte interactive dans le Système d’information géographique de la Ville ou téléchargée sous forme de fichier GML dans le Bulletin d’information publique de la Ville de Cracovie (bip.krakow.pl/planogolny).

Comment un avocat peut-il aider ?

Une consultation et un soutien professionnels sont utiles à tous les stades de la procédure de préparation du plan général. En pratique, ce sont les éléments suivants qui sont importants :

• analyse des dispositions du projet de plan général pour un bien précis et évaluation de leur impact sur l'investissement bâti prévu, la vente ou l'achat d'un bien immobilier ;
• Élaboration et soumission d’observations sur le projet de plan général dans le cadre des consultations publiques, avec une justification juridique et planiste complète ;
• Suivi de la procédure de planification et information sur le début des consultations et le déroulement des délais ;
• l’évaluation des éléments de base et la présentation d’une requête auprès du tribunal administratif provincial contre l’arrêté relatif au plan général ainsi que la représentation devant le tribunal administratif de première instance et le tribunal administratif suprême ;
• Conseil en matière connexe : décisions relatives aux conditions d’aménagement, plans d’urbanisme locaux, permis de construire, réclamations d’indemnisation liées à l’adoption des plans d’aménagement locaux.

Nous surveillons régulièrement l’avancement des travaux de planification à Cracovie, mais aussi dans d’autres communes de la Voie Malopolskie, où se trouvent des propriétés immobilières appartenant à des clients de notre cabinet.

auteur:

Michał Wojtyczek

avocat

Cette entrée fournit des informations générales sur la question juridique discutée. Il ne s’agit pas d’un conseil juridique ni d’une solution à un cas ou à un problème juridique spécifique. En raison du caractère unique de chaque situation factuelle et de la variabilité du statut juridique, nous vous recommandons de faire appel à un cabinet d’avocats pour obtenir des conseils juridiques.