Общий план города Кракова: как проверить свою участок и подготовить замечания к проекту

По состоянию на: 3 ноября 2026 года.

Вкратце

В большинстве муниципальных образований Малопольского воеводства генеральные планы еще не приняты. 29 октября 2026 года в Бюллетене публичной информации город Краков предоставил рабочую версию проекта Генерального плана города Краков (далее: „POMK”); по состоянию на 31 июля 2026 года эта публикация носит исключительно информационный характер: она не запускает общественные консультации и не устанавливает крайний срок для представления замечаний. Этот срок — не менее 28 дней — начнется только после публикации консультаций Президентом города Краков. Для владельцев земельных участков и инвесторов это лучший момент, чтобы уже сейчас проверить, какую градостроительную зону и какие параметры застройки предусматривает проект для их недвижимости, а также подготовить аргументацию, прежде чем истечь короткий законом предусмотренный срок.

Что такое генеральный план и почему он важен для вашего участка?

Общий план муниципального образования — это новый обязательный плановый документ, введенный поправками к Закону от 27 марта 2003 года о планировании и градостроительстве (у.п.з.п.). В отличие от предыдущего исследования о предпосылках и направлениях развития градостроительства, общий план является актом местного законодательства. Это означает, что он юридически связывает не только органы муниципального образования, но и напрямую влияет на положение граждан. Его положения являются основой для разработки новых местных планов градостроительства и принятия решений о градостроительных условиях.

Общий план разделяет территорию муниципального образования на планировочные зоны (например, жилые, сервисные, зеленые и рекреационные, транспортные) и определяет для них основные параметры застройки, в частности максимальную высоту и площадь застройки, а также минимальный удельный вес биологически активной площади. Он также определяет так называемые зоны расширения застройки, то есть территории, на которых после реформы будет возможным получить решение о градостроительных условиях.

Исследование условий и направлений градостроительного развития города Кракова прекратило свое действие с 31 августа 2026 года. Действующие местные планы градостроительства остаются в силе, однако для территорий, не подпадающих под их действие, до вступления в силу генерального плана в принципе нет оснований для принятия новых решений о градостроительных условиях. В этой связи содержание генерального плана во многих случаях определит на многие годы то, что можно будет построить на данной территории и что нельзя.

Можно ли уже сейчас высказывать замечания по проекту Общего плана Кракова?

Нет. Город прямо предупредил, что публикация рабочей версии проекта не означает начала общественных консультаций и что на данном этапе не проводится формальное получение замечаний в соответствии со статьей 8i, пункт 1, часть 1, Указа о публичных закупках. Направленные в настоящее время в адрес управления письма не подлежат обязательной процедуре рассмотрения как замечания к проекту плана. Информация о начале консультаций, способах участия в них и сроках представления замечаний должна быть опубликована на более позднем этапе процедуры.

Следует предполагать, что в настоящее время ведутся работы по приданию проекту формы, в которой он будет в конечном итоге направлен для рассмотрения и согласования. Поэтому версия, находящаяся на стадии консультаций, может отличаться от рабочей версии от 31 июля 2026 года — поэтому предварительный анализ участка необходимо будет проверить с официально представленным проектом.

Какие будут следующие этапы принятия Общего плана города Кракова?

1. 1. Мнения и договоренности. Проект должен получить необходимое по закону мнение и согласования, в том числе от органов охраны окружающей среды, специалистов по охране памятников и от администраций дорог.

   2. Общественные консультации и формальные замечания. Президент города Кракова объявит о начале консультаций. Сбор замечаний длится не менее 28 дней. Поступившие замечания представляются вместе с позицией по ним в отчете о консультациях, который направляется в Совет города Кракова.

   3. Внесение изменений и повторное согласование. После консультаций проект может быть изменен; изменения могут потребовать получения дополнительных заключений и согласований.

   4. Принято Советом города Кракова. Мэр принимает решение по генеральному плану.

   5. Опубликование и вступление в силу. Решение, являясь актом местного права, должно быть опубликовано в Официальном вестнике Малопольского воеводства. Как правило, оно вступает в силу через 14 дней после публикации, если сам акт не установил иное время.

   6. Контроль надзорный Воеводы Малопольского. Губернатор изучает законность решения и в течение 30 дней с момента его вручения может признать его недействительным полностью или частично в связи с существенным нарушением закона.

Независимо от режима надзора, владелец или иной субъект, чье правовое или иное преимущество было нарушено решениями плана (например, необоснованное лишение участка инвестиционного потенциала), может обжаловать решение в областном административном суде на основании статьи 101, пункт 1, Закона о самоуправлении муниципальных образований.

Почему стоит подготовиться перед началом консультации?

Важные правовые действия начнутся только после объявления общественных консультаций, но тогда времени уже будет мало. Нужно будет определить назначение участка в проекте, сравнить его с текущим состоянием и инвестиционными планами, собрать документы и разработать и подать заявление с обоснованием. Надежно подготовленная заявка также является важным этапом формирования аргументации в случае последующей жалобы в административный суд.

Внимание к проекту генерального плана, как и жалоба в Апелляционный суд, можно обосновать лучше или хуже. Ее эффективность может зависеть от того, являются ли правовые, плановые и фактические аргументы конкретными и основанными на нормативных положениях и подкрепленными документами — чтобы повысить шансы на убеждение городских плановиков, членов совета и, при необходимости, административного суда.

Что нужно проверить в рабочем варианте проекта для своей территории?

Значение генерального плана для вашего участка требует, прежде всего, определения:

• • в какой зоне планировочной была расположена земельная участок и какие назначения допускает эта зона;
  • какие параметры застройки приняты для зоны: максимальная высота, максимальный удельный вес застройки, максимальная интенсивность застройки и минимальный удельный вес биологически активной площади;
  • линия участка находится в зоне расширения застройки — от этого зависит возможность получения решения о градостроительных условиях, если территория не входит в состав местного плана;
  • а) является ли земельный участок включен в действующий местный план территориального развития и как положения общего плана могут повлиять на его будущие изменения;
  • содержательность проектных решений в отношении имеющихся документов: решения о градостроительных условиях, разрешения на строительство, представленных заявок или планируемой инвестиции.

Версию проекта можно просмотреть на интерактивной карте в городской информационной системе пространственных данных или скачать в формате GML из бюллетеня о публичной информации города Кракова (bip.krakow.pl/planogolny).

В чем может помочь юрист?

Профессиональная консультация и поддержка понадобятся на каждом этапе процедуры разработки генерального плана. На практике важны следующие моменты:

• анализ результатов проекта генерального плана для конкретной территории и оценка его влияния на планируемую строительную инвестицию, продажу или покупку недвижимости;
• подготовка и внесение замечаний по проекту генерального плана в ходе общественных консультаций с полным обоснованием с правовой и планово-проектной точек зрения;
• мониторинг планового процесса и информирование о начале консультаций и соблюдении сроков;
• оценка оснований и составление жалобы в областной административный суд на решение о генеральном плане и представление интересов в Апелляционном суде и Верховном административном суде;
• консультирование по смежным вопросам: решения о градостроительных условиях, местные планы градостроительства, разрешения на строительство, претензии о возмещении ущерба в связи с принятием местных планов градостроительства.

Мы постоянно следим за ходом плановых работ в Кракове, а также в других муниципалитетах Малопольского воеводства, на территории которых расположены объекты недвижимости клиентов нашей юридической фирмы.

автор:

Михал Войтычек

адвокат

Данная запись содержит общую информацию по рассматриваемому правовому вопросу. Она не является юридической консультацией или решением конкретного дела или правовой проблемы. Ввиду уникальности каждой фактической ситуации и нестабильности правовой ситуации мы рекомендуем вам обратиться за юридической консультацией в юридическую фирму.