Celkový plán města Krakova: jak zkontrolovat svou parcelflou a jak připravit připomínky k projektu

Stav k: 3. listopadu 2026.

Klidně můžete použít i jiné metody, které jsou uvedeny v této příručce.

Ve většině gmin v Malopolsku nejsou obecní plány ještě schváleny. 29. října 2026 město Krakov poskytlo v Informačním bulletinu pracovní verzi projektu Obecního plánu města Krakova (dále jen „POMK”), podle stavu prací k 31. červenci 2026. Publikace má pouze informativní charakter: nezačíná společenskými konzultacemi a neumožňuje předkládání připomínek. Tento termín – nejméně 28 dnů – začne pouze po oznámení konzultací prezidentem města Krakova. Pro majitele pozemků a investory je to nejlepší okamžik, aby si již nyní ověřili, jakou územní zónu a jaké parametry výstavby plánuje projekt pro jejich nemovitosti a připravili argumentaci ještě předtím, než začne běžet krátký zákonný termín.

Co je obecný plán a proč je důležitý pro vaši půdu?

Celostátní plán obce je novým povinným územním plánem zavedeným reformou zákona ze dne 27. března 2003 o územním plánování a rozvoji (u.p.z.). Na rozdíl od dosavadního studijního materiálu o podmínkách a směrech územního rozvoje je celostátní plán aktem místního práva. To znamená, že právně ho zavazuje nejen orgány obce, ale také přímo ovlivňuje situaci obyvatel. Jeho ustanovení tvoří základ pro vypracování nových místních územních plánů a pro vydávání rozhodnutí o podmínkách územního rozvoje.

Celkový plán rozděluje oblast obecního území na územní plánovací oblasti (např. bytová, služební, zelená a rekreační, dopravní) a stanoví pro ně základní parametry zastavěného území, zejména maximální výšku a plochu zastavěného území a minimální podíl biologicky aktivní plochy. Rovněž určuje tzv. oblasti doplnění zastavěného území, tedy území, na kterém bude po reformě možné získat rozhodnutí o podmínkách zastavěného území.

Studie o podmínkách a směrech územního rozvoje města Krakowa zanikla dnem 31. srpna 2026. Platné místní územní plány zůstávají v platnosti, nicméně pro oblasti, které nejsou v nich zahrnuty, do vstupu v platnost obecného plánu v zásadě neexistuje důvod k vydávání nových rozhodnutí o podmínkách zastavby. V mnoha případech tedy obsah obecného plánu rozhodne o letech, zda a co lze na dané parceli postavit.

Je možné již nyní předkládat připomínky k projektu Obecného plánu Krakova?

Ne. Město přímo upozornilo, že zveřejnění pracovní verze projektu neznamená zahájení společenských konzultací a že v současné fázi se neprovádí formální sběr připomínek podle článku 8i odst. 1 písm. 1 u.p.z.p. Nyní zasílané dokumenty nejsou podřízeny zákonnému povinnosti posoudit je jako připomínky k projektu územního plánu. Informace o zahájení konzultací, způsobech jejich účasti a termínech pro předkládání připomínek budou zveřejněny v dalším kroku procedury.

Je třeba předpokládat, že v současné době probíhají práce na tom, aby projekt byl upraven tak, aby byl nakonec předložen k posouzení a dohodě. Verze podaná k konzultaci se tedy může lišit od verze z 31. července 2026 – proto je třeba předběžnou analýzu pozemku ověřit s formálně zpřístupněným projektem.

Jaké budou další fáze schvalování Obecního plánu města Krakova?

1. 1. Opinie a dohodnutí. Projekt musí získat potřebné právní souhlasy a schválení, a to zejména od orgánů ochrany životního prostředí, konzervátorů památek a správců silnic.

   2. Sociální konzultace a formální připomínky. Městský primátor oznámí zahájení konzultací. Získávání připomínek trvá nejméně 28 dnů. Připomínky jsou předkládány společně s odpovědí k nim v zprávě o konzultacích, která je předána Radě města Krakova.

   3. Zavedení změn a opětovné dohodnutí. Po konzultacích může projekt být změněn; změny mohou vyžadovat získání dalších stanovisek a souhlasů.

   4. Schválení Radou města Krakova. Městská rada přijímá rozhodnutí o obecném plánu.

   5. Oznámení a vstup v platnost. Rozhodnutí jako akt místního práva musí být zveřejněno v Úředním věstníku Moravskoslezského vojvodství. Obecně platí, že vstoupí v platnost po uplynutí 14 dnů od dne zveřejnění, pokud sám neurčí jiný termín.

   6. Kontrola dohledu Wojewody Małopolskiego. Vévoda zkoumá zákonnost rozhodnutí a do 30 dnů od jeho doručení může prohlásit rozhodnutí za neplatné v celém rozsahu nebo jen v části z důvodu závažného porušení práva.

Bez ohledu na správní řízení může vlastník nebo jiný subjekt, jehož právní zájem nebo oprávnění bylo poškozeno rozhodnutím plánu (např. neoprávněným pozastavením potenciálu investičního území), podat žalobu proti rozhodnutí na správní soud podle článku 101 odst. 1 zákona o samosprávě obcí.

Proč je vhodné se připravit před zahájením konzultace?

Klíčové formální kroky začnou pouze po zveřejnění veřejných konzultací, ale v té době už bude čas už velmi omezený. Bude třeba určit účel pozemku v projektu, porovnat jej s současným stavem a investičními plány, shromáždit dokumenty a vypracovat a podat návrh s odůvodněním. Dobře připravená úvaha je také důležitým krokem při budování argumentace v případě pozdějšího podání žaloby k správnímu soudu.

Připomínka k projektu obecného plánu, stejně jako stížnost u WSA, lze odůvodnit lépe nebo horším výsledkem. Jejím úspěchem může rozhodnout to, zda právní, plánová a faktická argumentace je konkrétní a odkazuje se na zákonná kritéria a je podložena dokumenty – aby se zvýšila šance na přesvědčení městských plánovačů, radních a případně správního soudu.

Co je třeba zkontrolovat v pracovní verzi projektu pro vaši parcelu?

Význam obecného plánu pro vaši parcelu vyžaduje především stanovení:

• • v jaké územní oblasti se parcela nachází a jaké účely tato oblast povoluje;
  • jaké parametry výstavby byly přijaty pro zónu: maximální výška, maximální podíl zastavěné plochy, maximální intenzita zastavěné plochy a minimální podíl biologicky aktivní plochy;
  • její parcela leží v oblasti rozšíření územního plánu – od toho závisí možnost získat rozhodnutí o podmínkách územního plánu, pokud území není zahrnuto v územním plánu;
  • její parcela podléhá platnému místnímu plánu územního rozvoje a jak mohou ustanovení obecného plánu ovlivnit jeho budoucí změny;
  • jsou úpravy projektu v souladu s existujícími dokumenty: rozhodnutím o podmínkách výstavby, stavebním povolením, podanými žádostmi nebo plánovanou investicí?.

Verzi projektu lze prohlížet na interaktivní mapě v Městském informačním systému prostorových informací nebo stáhnout jako soubor GML z informačního bulletinu města Krakova (bip.krakow.pl/planogolny).

Jak může pomoci právník?

Specializovaná konzultace a podpora jsou užitečné v každém kroku procesu vypracování celkového plánu. Ve skutečnosti jsou důležité:

• analýza shody projektů obecného plánu s konkrétní parcí a posouzení jejich dopadu na plánovanou stavební investici, prodej nebo nákup nemovitosti;
• příprava a předložení připomínek k projektu obecného plánu v rámci společenských konzultací s plným právním a plánovacím odůvodněním;
• sledování plánovacího procesu a informování o zahájení konzultací a průběhu lhůt;
• hodnocení základních informací a podání stížnosti na rozhodnutí o obecném plánu do regionálního správního soudu a zastupování před správním soudem a Nejvyšším správním soudem;
• Poradenství v souvisejících záležitostech: rozhodnutí o podmínkách stavebního působení, místní územní plány, stavební povolení, nároky na odškodnění v souvislosti s schválením místních územních plánů.

Při plnění plánovacích úkolů v Krakově a také v dalších městech Malopolského vojvodství, kde se nacházejí nemovitosti klientů kanceláře, dbáme na průběžné monitorování.

autor:

Michal Wojtyczek

zastánce

Tento záznam poskytuje obecné informace o diskutované právní otázce. Nepředstavuje právní poradenství ani řešení konkrétního případu nebo právního problému. Vzhledem k jedinečné povaze každého skutkového stavu a proměnlivosti právního stavu Vám doporučujeme obrátit se na advokátní kancelář o právní radu.