Општи план града Кракова: како проверити своју парцелу и припремити примедбе на нацрт

Стање на дан: 3. октобар 2026. године.

Укратко

У већини општина у Малопољском војводству општи планови још увек нису усвојени. Град Краков је 29. октобра 2026. године објавио у Билтену јавних информација радну верзију нацрта Општег плана Града Кракова (у даљем тексту: „ОПГК”), према стању радова на дан 31. јула 2026. године. Објава је искључиво информативног карактера: не покреће јавне консултације и не отвара рок за подношење примедби. Овај рок – који износи најмање 28 дана – почеће тек након што председник Града Кракова огласи јавне консултације. За власнике парцела и инвеститоре ово је најбољи тренутак да већ сада провере коју планску зону и које параметре градње нацрт предвиђа за њихову непокретност и да припреме аргументацију пре него што почне да тече кратак законски рок.

Шта је општи план и зашто је важан за вашу парцелу?

Општи план општине је нови, обавезни плански документ уведен реформом закона од 27. марта 2003. године о просторном планирању и уређењу (у.п.з.п.). За разлику од досадашње студије о условама и правцима просторног уређења, општи план је акт локалне самоуправе. То значи да правно обавезује не само органе општине, већ и директно утиче на положај грађана. Његове одредбе представљају основу за израду нових планова детаљне регулације и за издавање решења о условима изградње.

Општи план дели подручје општине на планске зоне (између осталог стамбене, услужне, зеленила и рекреације, саобраћајне) и одређује за њих основне параметре изградње, посебно максималну висину и површину изградње, као и минимални удео биолошки активне површине. Такође одређу односно подручја попуњавања изградње, односно терене на којима ће након републике бити могуће добити решење о условима изградње.

Студија услова и праваца просторног уређења Града Кракова престала је да важи 31. августа 2026. године. Важећи урбанистички планови остају на снази, али за подручја која нису обухваћена њима, до ступања на снагу општег плана у основи не постоји основа за издавање нових решења о условима изградње. Садржај општег плана ће у многим случајевима у наредним годинама одлучивати о томе да ли ће и шта моћи да се гради на датој парцели.

Да ли се већ сада могу подносити примедбе на нацрт Генералног плана Кракова?

Не. Град је изричито нагласио да објављивање радне верзије нацрта не значи почетак јавних консултација и да се у овој фази не спроводи формално прикупљање примедби у складу са чланом 8и став 1 тачка 1 Закона о планирању и изградњи. Дописи који се сада шаљу у градску управу не подлежу законској обавези разматрања као примедбе на нацрт плана. Информације о почетку консултација, начинима учешћа у њима и роковима за подношење примедби биће објављене у каснијој фази поступка.

Треба претпоставити да су тренутно у току радови на обликовању пројекта у којем ће он коначно бити упућен на мишљење и усклађивање. Верзија подложена консултацијама може се стога разликовати од радне верзије од 31. јула 2026. године – због чега ће прелиминарну анализу парцеле морати да се верификује са формално објављеним пројектом.

Који ће бити следећи фази усвајања Општег плана града Кракова?

1. 1. Мишљења и усаглашавања. Пројекат мора да прибави законом прописана мишљења и сагласности, између осталог органа за заштиту животне средине, заштитника споменика културе и управника путева.

   2. Јавне консултације и формалне примедбе. Градоначелник Града Кракова објавиће почетак консултација. Прикупљање примедби траје најмање 28 дана. Поднете примедбе се представљају заједно са ставом о њима у извештају о консултацијама, који се доставља Градском већу Кракова.

   3. Увођење промена и поновни договори. Након консултација пројекат може бити измењен; измене могу захтевати прибављање нових мишљења и сагласности.

   4. Усвајање од стране Градског већа Кракова. Скупштина града доноси одлуку о општем плану.

   5. Објављивање и ступање на снагу. Одлука, као акт локалне самоуправе, подлеже објављивању у Службеном гласнику Мањопољског војводства. У начелу ступа на снагу по истеку 14 дана од дана објављивања, осим ако сама не одреди другачији рок.

   6. Надзорна контрола малопољског војводе. Војвода испитује законитост одлуке и у року од 30 дана од њеног достављања може прогласити њену ништавост у целини или дефинитивно због битне повреде закона.

Без обзира на надзорни режим, власник или други субјект чији су правни интерес или овлашћење повређени одредбама плана (нпр. неоправданим лишавањем парцеле инвестиционог потенцијала), може да поднесе жалбу на одлуку управном суду војводства на основу члана 101 став 1 Закона о општинској самоуправи.

Зашто се исплати припремити се пре почетка консултација?

Кључне формално-правне активности започеће тек у тренутку објављивања јавних консултација, али тада ће времена бити веома мало. Биће потребно утврдити намену парцеле у пројекту, упоредити је са досадашњим стањем и инвестиционим плановима, прикупити документе, као и припремити и поднети примедбу са образложењем. Добро припремљена примедба је такође важна фаза у изградњи аргументације за случај касније тужбе управном суду.

Примедбу на нацрт општег плана, сличнo тужби Управном суду, могуће је образложити боље или горе. О њеној ефикасности може одлучити то да ли су правни, урбанистички и чињенични аргументи конкретни и односе се на законске услове, као и да ли су поткрепљени документима – тако да се повећа шанса за убеђивање градских урбаниста, одборника, а по потреби и управног суда.

Шта проверити у радној верзији пројекта за своју парцелу?

Значење општег плана за вашу парцелу захтева у првом реду утврђивање:

• • у којој се планској зони нашла парцела и које намене ова зона дозвољава;
  • који су параметри изградње усвојени за зону: максимална висина, максимални удео површине под изградњом, максимална изграђеност и минимални удео биолошки активне површине;
  • да ли се парцела налази у подручју за попуњавање изградње – од тога зависи могућност добијања решења о условима изградње, ако подручје није обухваћено урбанистичким планом;
  • да ли је парцела обухваћена важећим планским документом за уређење простора и како одредбе општег плана могу утицати на његове будуће измене;
  • да ли су налази пројекта усклађени са постојећом документацијом: решењем о условима изградње, грађевинском дозволом, поднетим захтевима или планираном инвестицијом.

Радну верзију пројекта можете погледати на интерактивној мапи у Градском систему просторних информација или је преузети као GML датотеку са Билтена јавних информација Града Кракова (bip.krakow.pl/planogolny).

У шта све адвокат може да помогне?

Стручна консултација и подршка добро дођу у свакој фази поступка израде општег плана. У пракси су важни:

• анализа налаза пројекта општег плана за конкретну парцелу и оцена њиховог утицаја на планирану грађевинску инвестицију, продају или куповину непокретности;
• припрема и подношење примедба на нацрт општег плана у току јавних консултација, уз потпуно правно и урбанистичко образложење;
• праћење планске процедуре и информисање о почетку консултација и току рокова;
• оцена основа и састављање тужбе Управном суду против одлуке о општем плану, као и заступање пред Управним судом и Врховним управним судом;
• саветовање у вези са повезаним питањима: одлуке о условима за изградњу, плански документи, грађевинске дозволе, захтеви за накнаду штете у вези са усвајањем планских докумената.

Континуирано пратимо ток планирања у Кракову, али и у другим општинама Малопољске, на чијим територијама се налазе непокретности клијената канцеларије.

аутор:

Мицхаł Војтицзек

заговорник

Овај чланак пружа опште информације о разматраном правном питању. Не представља правни савет или решење за конкретан случај или правни проблем. Због јединствене природе сваке чињеничне ситуације и променљивости правног статуса, препоручујемо вам да потражите помоћ адвокатске канцеларије за правни савет.