Dziś eksperci są zgodni, że w przyszłości Ukraina będzie miała ogromny potencjał dla zagranicznych inwestorów, ponieważ będzie wymagała ożywienia w prawie wszystkich branżach i sferach. Przewiduje się również, że po zakończeniu wojny wartość nieruchomości na Ukrainie wzrośnie, między innymi ze względu na zainteresowanie krajem w zakresie turystyki.
Powstaje więc pytanie, czy są jakieś ograniczenia w zakupie nieruchomości na Ukrainie dla obcokrajowców, a także jakie są elementy i warunki zawierania umów dotyczących nieruchomości.
Ukraina posiada państwowy system rejestracji nieruchomości, prowadzony przez organ administracji, a nie – jak ma to miejsce w Polsce – przez sąd. Od razu w tym miejscu trzeba podkreślić, że prawo własności nieruchomości zostaje przeniesione z chwilą wpisu w ewidencji państwowej, a nie z chwilą zawarcia umowy. Wpis we właściwym rejestrze ma zatem skutek konstytutywny (rozporządzający), co stanowi bardzo istotną różnicę w porównaniu z polskim systemem prawnym.
Cudzoziemiec, który zamierza nabyć nieruchomość znajdującą się w Ukrainie musi uzyskać numer NIP na Ukrainie. W tym celu musi złożyć odpowiedni wniosek do urzędu skarbowego.
Przepisy wykluczają zakup lokalu za gotówkę, zatem cenę uiszcza się przelewem. Wyjątek dotyczy zakupu nowych lokali i domów, ponieważ w takim przypadku możliwa jest zapłata gotówką w kasie albo przelewem na konto dewelopera.
Przy zawarciu umowy zbycia nieruchomości sprzedawca musi dostarczyć dokumenty dotyczące własności nieruchomości, tzw. paszport techniczny obiektu i raport z wyceny wartości nieruchomości (można to zrobić online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości Ukrainy) oraz zaświadczenie o osobach zameldowanych w lokalu. Podatek od sprzedaży (odpowiednik polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych), zarówno dla obywateli Ukrainy, jak i cudzoziemców, wynosi 1% wartości nieruchomości.
Jeżeli w mieszkaniu są zameldowani małoletni, Urząd Opiekuńczy musi wyrazić zgodę na zbycie takiego mieszkania. W przypadku braku zgody organu opiekuńczego akt może zostać uznany za nieważny.
Należy pamiętać, że jeśli w lokalu lub domu są zameldowane jakieś osoby, nowy właściciel będzie mógł je wymeldować tylko na drodze sądowej. Oznacza to, że bardzo ważne jest sprawdzenie obiektu przed zakupem i zidentyfikowanie ewentualnej „problemowej” nieruchomości. Chodzi tu także o zbycie nieruchomości z pokrzywdzeniem osób trzecich, np. spadkobierców w określonych sytuacjach. Na przykład, jeśli mieszkanie zostało odziedziczone bez uwzględnienia praw któregokolwiek ze spadkobierców, wówczas sąd może unieważnić umowę sprzedaży takiego mieszkania.
Umowy sprzedaży nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Notariusz bezpośrednio wpisuje informację o zmianie właściciela do rejestru praw własności nieruchomości.
Jeśli chodzi o zbycie nieruchomości, cudzoziemiec może bez większych problemów sprzedać swoją nieruchomość w Ukrainie poprzez zawarcie umowy sprzedaży lub darowizny. Ale są tu też niuanse. Jeżeli zostanie sprzedana nieruchomość, którą obywatel innego państwa posiadał krócej niż trzy lata lub jeśli w ciągu roku sprzedaje się więcej niż jedną nieruchomość, to stawka procentowa podatku znacznie wzrasta. Nierezydent będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, w wysokości 18% ceny sprzedaży oraz tzw. daninę wojskową w wysokości 1,5%. W podobnej sytuacji obywatel Ukrainy zapłaci 5% podatku dochodowego od osób fizycznych.
Niniejszy wpis zawiera ogólne informacje na temat omawianego zagadnienia prawnego. Nie stanowi on porady prawnej, ani rozwiązania konkretnej sprawy bądź problemu prawnego. Z uwagi na unikalny charakter każdego stanu faktycznego oraz zmienność stanu prawnego, w celu udzielenia porady prawnej zalecamy zwrócenie się o pomoc do kancelarii.