Aujourd’hui, les experts conviennent qu’à l’avenir, l’Ukraine aura un énorme potentiel pour les investisseurs étrangers, car elle aura besoin d’une relance dans presque tous les secteurs et domaines. On s’attend également à ce qu’après la fin de la guerre, la valeur de l’immobilier en Ukraine augmente, entre autres en raison de l’intérêt du pays pour le tourisme.
La question se pose donc de savoir s’il existe des restrictions à l’achat de biens immobiliers en Ukraine pour les étrangers, ainsi que quels sont les éléments et les conditions de conclusion de contrats immobiliers.
L’Ukraine dispose d’un système d’enregistrement immobilier public, géré par un organisme administratif et non – comme c’est le cas en Pologne – par un tribunal. Il convient de souligner d'emblée que le droit de propriété sur un bien immobilier est transféré dès l'inscription au registre national et non dès la conclusion du contrat. L'inscription dans le registre concerné a donc un effet constitutif (dispositif), ce qui constitue une différence très significative par rapport au système juridique polonais.
Un étranger qui a l’intention d’acheter un bien immobilier situé en Ukraine doit obtenir un numéro d’identification fiscale en Ukraine. À cet effet, il doit adresser une demande adéquate au bureau des impôts.
La réglementation exclut l'achat de locaux au comptant, le prix est donc payé par virement bancaire. Une exception s'applique à l'achat de locaux et de maisons neufs, car dans un tel cas, il est possible de payer en espèces à la caisse ou par virement sur le compte du promoteur.
Lors de la conclusion d'un contrat de vente immobilière, le vendeur doit fournir des documents relatifs à la propriété du bien immobilier, les soi-disant passeport technique de l'objet et rapport d'évaluation immobilière (cela peut être fait en ligne sur le site Web du ministère de la Justice de l'Ukraine) et un certificat des personnes enregistrées dans les locaux. La taxe de vente (équivalent de l'impôt polonais sur les transactions de droit civil), pour les citoyens ukrainiens et les étrangers, est de 1% de la valeur de la propriété.
S'il y a des mineurs enregistrés dans l'appartement, le Bureau des Tutelles doit consentir à la vente de cet appartement. A défaut du consentement de l'autorité de tutelle, l'acte peut être considéré comme nul.
Veuillez noter que si des personnes sont enregistrées dans les locaux ou la maison, le nouveau propriétaire ne pourra les radier que par voie judiciaire. Cela signifie qu’il est très important d’inspecter la propriété avant de l’acheter et d’identifier toute propriété potentiellement « problématique ». Ceci s’applique également à la vente de biens immobiliers au détriment de tiers, par exemple d’héritiers dans certaines situations. Par exemple, si un appartement a été hérité sans tenir compte des droits d’aucun des héritiers, le tribunal peut invalider le contrat de vente d’un tel appartement.
Les contrats de vente immobilière doivent être conclus sous la forme d'un acte notarié sous peine de nullité. Le notaire inscrit directement les informations relatives au changement de propriétaire dans le registre des droits de propriété immobilière.
Lorsqu'il s'agit de vendre un bien immobilier , un étranger peut facilement vendre son bien immobilier en Ukraine en concluant un contrat de vente ou de donation. Mais il y a aussi ici des nuances. Si un bien immobilier est vendu alors qu'un citoyen étranger le possède depuis moins de trois ans, ou si plus d'un bien immobilier est vendu au cours d'une année , le taux d'imposition augmente considérablement. Un non-résident devra payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, d'un montant de 18% du prix de vente et ce qu'on appelle hommage militaire du 1.5%. Dans une situation similaire, un citoyen ukrainien paiera 5% d’impôt sur le revenu des personnes physiques .
Cette entrée fournit des informations générales sur la question juridique discutée. Il ne s’agit pas d’un conseil juridique ni d’une solution à un cas ou à un problème juridique spécifique. En raison du caractère unique de chaque situation factuelle et de la variabilité du statut juridique, nous vous recommandons de faire appel à un cabinet d’avocats pour obtenir des conseils juridiques.