Украина – одна из крупнейших стран Европы. Он способен удовлетворить потребности в продовольствии более миллиарда человек, поскольку занимает первое место в Европе по площади сельскохозяйственных земель и третье в мире по площади черноземов. Это также страна с чрезвычайно интересными рекреационными и туристическими предложениями, часто недооцениваемыми или, по крайней мере, недостаточно известными широкой публике. Следует ожидать, что одним из последствий продолжающейся войны – включая масштабы вызванных ею разрушений и связанный с этим быстрый рост спроса на все виды новых проектов – станет дополнительный интерес к возможностям приобретения прав на недвижимость, предназначенную для для всех видов инвестиций. Поэтому сразу после окончания войны покупка или долгосрочная аренда или аренда недвижимости в Украине может показаться весьма привлекательной инвестицией.
Так могут ли иностранцы арендовать и купить недвижимость в Украине?
Чтобы ответить на этот вопрос, следует начать с того, что земля в Украине имеет разный статус с точки зрения рыночного регулирования: разные правила регулируют торговлю сельскохозяйственной недвижимостью, и разные правила регулируют продажу другой земли.
С 1991 года в Украине действует общий мораторий (запрет) на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Смена владельца могла произойти только через наследование; сделки с сельскохозяйственными землями были запрещены. Если наследником был иностранец, он по закону был обязан продать унаследованную сельскохозяйственную землю в течение года.
За последние месяцы произошли существенные изменения в правовом статусе.
С 1 июля 2022 года физические лица, являющиеся гражданами Украины, в принципе могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения, однако на торговлю ею установлены определенные существенные ограничения. До 1 января 2024 года будет действовать ограничение по площади покупки физлицами земель сельскохозяйственного назначения (не более 100 га «в одни руки»).
Что касается юридических лиц, то с 1 января 2024 года украинские юридические лица, созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Украины, бенефициарами которых будут исключительно граждане Украины или украинские государственные или местные органы власти, смогут - за некоторыми важными исключениями - приобретать земли сельскохозяйственного назначения. В этом случае будет установлен максимальный лимит площади, которая может принадлежать одному субъекту (10 000 га).
Вопрос предоставления иностранцам права приобретения земель сельскохозяйственного назначения будет решаться на всеукраинском референдуме.
Однако независимо от его результатов иностранцы не смогут покупать земли сельскохозяйственного назначения, расположенные ближе 50 км от государственной границы Украины.
Юридические лица, бенефициарные владельцы которых не могут быть определены или чьи бенефициарные владельцы зарегистрированы в оффшорных зонах, не смогут получить разрешение на приобретение земель сельскохозяйственного назначения.
Еще одна группа, для которой украинский законодатель предусмотрел абсолютный запрет, — это юридические лица, бенефициарами которых являются граждане государства-агрессора и лица, подпадающие под санкции. Эти субъекты не смогут приобретать сельскохозяйственную недвижимость в Украине, даже если будет проведен референдум и результат будет положительным. Данное ограничение также будет распространяться на субъекты, контролируемые физическими и юридическими лицами, зарегистрированными в странах, включенных Международной группой по борьбе с отмыванием денег (ФАТФ) в список стран, не сотрудничающих в борьбе с отмыванием доходов, полученных преступным путем.
Действующими нормами предусмотрено преимущественное право покупки для арендатора земель сельскохозяйственного назначения, который имеет возможность передать свое преимущественное право покупки земельного участка другому лицу, но обязан уведомить об этом собственника недвижимости в письменной форме.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, рынок земель сельскохозяйственного назначения на данный момент закрыт для иностранцев, однако ограничений на покупку других категорий земель для нерезидентов Украины нет. Также нет ограничений на аренду земли.
Однако, в отличие от сельскохозяйственной недвижимости, ограничений на покупку земель несельскохозяйственного назначения (под застройку) нет. Иностранцы в принципе могут также владеть землей, отличной от сельскохозяйственной, т.е. землей, потенциально предназначенной для различных видов инвестиций (строительство, промышленность). К этой теме, а также связанным с ней вопросам планирования и пространственного развития мы еще вернемся в ближайшее время.
Данная запись содержит общую информацию по обсуждаемому правовому вопросу. Оно не представляет собой юридическую консультацию или решение конкретного случая или юридической проблемы. В связи с уникальностью каждой фактической ситуации и вариативностью правового статуса мы рекомендуем обратиться за юридической консультацией в нашу юридическую компанию.