Дыра в земле, как кот в мешке? Новый акт застройщика и фактическая защита покупателя жилого помещения

1 июля 2022 года вступил в силу Закон от 20 мая 2021 года о защите прав приобретателя жилого помещения или индивидуального дома и Фонда гарантирования застройщиков. По сравнению с ранее действовавшим Законом о застройке 2011 года он вводит дополнительные механизмы, направленные на еще более надежную защиту интересов покупателей и ограничение возможностей для злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.

Предметная сфера действия Закона

Прежде всего, следует отметить, что сфера действия Закона расширена за счет договоров, заключаемых с застройщиком, по которым застройщик обязуется установить отдельную собственность на жилое помещение и передать право собственности на помещение и права, необходимые для его использования. использовать помещение покупателю, передать покупателю право собственности на жилое помещение и права, необходимые для использования этого помещения, застройку недвижимого имущества, составляющего предмет собственности или бессрочного узуфрукта индивидуального дома, и переход права собственности на это недвижимое имущество покупателю либо бессрочное узуфрукт недвижимого имущества и право собственности на построенный на нем односемейный дом, составляющий отдельное недвижимое имущество, либо передача дробной части права собственности на это недвижимое имущество с правом исключительного пользования частью недвижимого имущества, используемого для удовлетворения жилищных нужд, и перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество с односемейным домом или бессрочного узуфрукта на землю и права собственности на построенный на ней односемейный дом, составляющий отдельное недвижимое имущество, или передача дробной части права собственности на это недвижимое имущество вместе с правом исключительного использования части имущества для удовлетворения жилищных нужд. Более того, в отличие от действующих правил, положения нового Закона о застройке будут применяться и после получения разрешения на использование объекта.

Соглашение о резервации – решение насущной проблемы или мертвый регламент?

Ст.29 и последующие так называемые Закон о новом развитии вводит правила, касающиеся соглашений о резервировании, обычно заключаемых при сделках с недвижимостью на первичном рынке. За последние месяцы планомерного роста цен на квартиры общественность неоднократно получала информацию о недобросовестных застройщиках, которые после заключения договоров резервирования с потенциальными покупателями повторно публиковали предложения о продаже зарезервированных помещений по более высокой цене, а затем заключали последующие соглашения с новыми клиентами. Согласно ст. 29 раздел 2 нового Закона договором резервирования является соглашение между застройщиком и лицом, заинтересованным в предложении о продаже, предметом которого является обязательство временно исключить из предложения о продаже жилое помещение или индивидуальный дом, выбранные застройщиком. человек, делающий бронирование. Он должен быть заключен в письменной форме под страхом недействительности, на определенный период, и стороны могут оставить за потенциальным покупателем обязательство уплатить плату за резервирование в размере, не превышающем 1% злотых стоимости предлагаемой недвижимости. Эти средства в случае заключения договора о передаче права собственности на помещение включаются в стоимость. При этом, если покупатель не получит кредит для финансирования покупки и застройщик внесет изменения в информационный проспект и приложения к нему без консультации с покупателем, плата за резервирование будет возвращена. В случае серьезного нарушения застройщиком своих обязательств в виде невыполнения условий договора оговорки или неустранения недостатков, заявленных в акте приемки-передачи, в результате чего покупатель не приступил к подписанию договора о передаче права собственности на недвижимое имущество, плата за бронирование возвращается в двойном размере.

Спорно, насколько эффективно указанные изменения повлияют на проблему расторжения застройщиками договоров резервирования из-за нахождения заказчика, готового платить больше за те же помещения. Несмотря на колебания спроса, цены за квадратный метр недвижимости растут из месяца в месяц, а это значит, что возвращаемая плата за бронирование в два раза все равно может оказаться ниже цены, полученной от нового покупателя.

Путешествие воспитывает, а также законодателя

Учреждением, способным реально защитить интересы покупателей и средства, размещенные ими на трастовых счетах, является недавно созданный Фонд гарантий застройщиков. Пока что в случае ухудшения финансового положения или даже объявления банкротства, как это произошло в случае со знаменитой в Кракове группой компаний «Леопард» несколько лет назад, у покупателей помещений было мало шансов возврат вложенных средств. Вышеупомянутый фонд призван выполнять функции, аналогичные известному в туристической сфере Фонду гарантирования туризма. Застройщик будет обязан внести взносы, рассчитанные в соответствии с платежами покупателя, на доверительный счет, связанный с проектом застройки. При этом средства из фонда будут высвобождаться не только в случае объявления застройщиком банкротства или открытия процедуры реструктуризации, но и в том случае, если застройщик уклонится от передачи права собственности на помещение в оговоренный срок или не устранит недостатки объекта.

Закон от 20 мая 2021 года о защите прав приобретателей жилых помещений или индивидуальных домов и Фонда гарантирования застройщиков существенно улучшает положение покупателей помещений, предлагаемых в рамках девелоперских проектов, по крайней мере теоретически. Остается только надеяться, что в этом случае введенные правила, зная врожденную склонность польских субъектов к поиску нестандартных решений, не останутся мертвыми правилами.

Данная запись содержит общую информацию по обсуждаемому правовому вопросу. Оно не представляет собой юридическую консультацию или решение конкретного случая или юридической проблемы. В связи с уникальностью каждой фактической ситуации и вариативностью правового статуса мы рекомендуем обратиться за юридической консультацией в нашу юридическую компанию.