Ukrajina je jedna od najvećih zemalja u Europi. Može podmiriti potrebe za hranom više od milijardu ljudi, jer je na prvom mjestu u Europi po poljoprivrednim površinama, a na trećem u svijetu po površini crne zemlje. Istodobno, to je zemlja iznimno zanimljive rekreacijske i turističke ponude, često još podcijenjene, ili barem nedovoljno poznate. Za očekivati je da će jedan od učinaka tekućeg rata – uključujući razmjere njime prouzročene štete i posljedično brzo povećanje potražnje za svakojakim novim pothvatima – biti dodatno zanimanje za mogućnost stjecanja prava na nekretnine namijenjene za sve vrste investicija. Stoga se odmah nakon završetka rata kupnja ili dugoročni najam ili najam nekretnine u Ukrajini može činiti vrlo atraktivnom investicijom.
Dakle, mogu li stranci iznajmljivati i kupovati nekretnine u Ukrajini?
Da bismo odgovorili na ovo pitanje, treba započeti s činjenicom da zemljište u Ukrajini ima drugačiji status u smislu regulacije tržišta: različita pravila reguliraju transakcije poljoprivrednih nekretnina, a druga pravila reguliraju ostalo zemljište.
Od 1991. Ukrajina ima opći moratorij (zabranu) na prodaju poljoprivrednog zemljišta. Vlasništvo se moglo promijeniti samo nasljeđivanjem; promet poljoprivrednim zemljištem bio je zabranjen. Ako je u konkretnom slučaju nasljednik bio stranac, on je prema zakonu bio dužan preprodati naslijeđeno poljoprivredno zemljište u roku od godinu dana.
Posljednjih mjeseci došlo je do značajne promjene u pravnom statusu.
Od 1. srpnja 2022. godine fizičke osobe koje su državljani Ukrajine u načelu mogu kupovati poljoprivredno zemljište, no utvrđena su određena značajna ograničenja trgovanja njime. Do 1. siječnja 2024. vrijedi i površinsko ograničenje kupnje poljoprivrednog zemljišta za fizičke osobe (ne više od 100 hektara "u jedne ruke").
Što se tiče pravnih osoba, od 1. siječnja 2024. ukrajinske pravne osobe osnovane i registrirane u skladu sa zakonima Ukrajine, čiji će korisnici biti isključivo državljani Ukrajine ili ukrajinski državni ili lokalni subjekti, moći će - uz neke značajne iznimke - za kupnju poljoprivrednog zemljišta . U tom slučaju primjenjivat će se maksimalno ograničenje površine koja može pripadati jednom subjektu (10.000 ha).
Pitanje davanja prava strancima na kupnju poljoprivrednog zemljišta rješavat će se na državnom referendumu.
No, bez obzira na njegove rezultate, stranci neće moći kupovati poljoprivredno zemljište koje se nalazi bliže od 50 km od državne granice Ukrajine.
Pravne osobe čiji se stvarni korisnici ne mogu utvrditi ili su stvarni korisnici registrirani u offshore zonama neće moći dobiti dozvolu za kupnju poljoprivrednog zemljišta.
Druga skupina za koju je ukrajinski zakonodavac predvidio apsolutnu zabranu su pravne osobe čiji su korisnici državljani države agresora i osobe protiv kojih se primjenjuju sankcije. Ti subjekti neće moći kupovati poljoprivredne nekretnine u Ukrajini, čak i ako se referendum održi i usvoji. Ovo ograničenje odnosit će se i na subjekte pod kontrolom fizičkih i pravnih osoba registriranih u zemljama koje je Međunarodna skupina za borbu protiv pranja novca (FATF) uvrstila na popis zemalja koje ne surađuju u borbi protiv pranja prihoda stečenog kaznenim djelom.
Važeći propisi predviđaju pravo prvenstva zakupca poljoprivrednog zemljišta, koji ima mogućnost prenijeti svoje pravo prednosti kupnje parcele na drugu osobu, ali o tome mora pisanim putem obavijestiti vlasnika nekretnine.
S obzirom na gore navedene okolnosti, tržište poljoprivrednog zemljišta trenutno je zatvoreno za strance, ali ne postoje ograničenja za kupnju drugih kategorija zemljišta za nerezidente Ukrajine. Također nema ograničenja za zakup zemljišta.
Za razliku od poljoprivrednih nekretnina, nema ograničenja za kupnju nepoljoprivrednog zemljišta (za izgradnju). Dakle, i stranci načelno mogu biti vlasnici zemljišta koje nije poljoprivredno, odnosno potencijalno namijenjeno raznim vrstama ulaganja (građevinsko, industrijsko). Ovoj temi, kao i problemima prostornog uređenja i razvoja s njom, vratit ćemo se uskoro.
Ovaj unos sadrži opće informacije o pravnom pitanju o kojem se raspravlja. Ne predstavlja pravni savjet ili rješenje za određeni slučaj ili pravni problem. Zbog jedinstvenosti svakog činjeničnog stanja i promjenjivosti pravnog statusa, preporučamo da pravni savjet potražite u našem odvjetničkom uredu.