L'Ukraine est l'un des plus grands pays d'Europe. Elle peut répondre aux besoins alimentaires de plus d'un milliard de personnes, car elle est la première en Europe en termes de superficie agricole et la troisième au monde en termes de superficie de terres noires. En même temps, c'est un pays avec une offre récréotouristique extrêmement intéressante, souvent encore sous-estimée, ou du moins peu connue. Il faut s'attendre à ce que l'un des effets de la guerre en cours - y compris l'ampleur des dommages qu'elle cause et l'augmentation rapide de la demande qui en résulte pour toutes sortes de nouvelles entreprises - soit un intérêt supplémentaire pour la possibilité d'acquérir des droits sur des biens immobiliers destinés pour tous types d'investissements. Par conséquent, immédiatement après la fin de la guerre, l'achat ou la location à long terme ou la location de biens immobiliers en Ukraine peut sembler un investissement très attractif.
Alors, les étrangers peuvent-ils louer et acheter des biens immobiliers en Ukraine ?
Pour répondre à cette question, il faut partir du fait que la terre en Ukraine a un statut différent en termes de régulation du marché : des règles différentes régissent les transactions immobilières agricoles et d'autres règles régissent les autres terres.
Depuis 1991, l'Ukraine applique un moratoire général (interdiction) sur la vente de terres agricoles. La propriété ne pouvait être changée que par héritage; les transactions foncières agricoles étaient interdites. Si, dans un cas donné, l'héritier était un étranger, selon la loi, il était obligé de revendre la terre agricole héritée dans un délai d'un an.
Au cours des derniers mois, il y a eu un changement significatif dans le statut juridique.
À partir du 1er juillet 2022, les personnes physiques qui sont des citoyens ukrainiens peuvent en principe acheter des terres agricoles, cependant, certaines restrictions importantes à leur commercialisation ont été établies. Jusqu'au 1er janvier 2024, il y aura une restriction de superficie sur l'achat de terres agricoles par des personnes physiques (pas plus de 100 hectares "dans une main").
En ce qui concerne les personnes morales, à partir du 1er janvier 2024, les personnes morales ukrainiennes constituées et enregistrées conformément aux lois de l'Ukraine, dont les bénéficiaires seront exclusivement des citoyens ukrainiens ou des entités publiques ukrainiennes ou locales, pourront - à quelques exceptions notables - pour acheter des terres agricoles . Dans ce cas, la limite de superficie maximale pouvant appartenir à une entité (10 000 ha) s'appliquera.
La question de l'octroi aux étrangers du droit d'acheter des terres agricoles sera résolue lors d'un référendum national.
Cependant, quels que soient ses résultats, les étrangers ne pourront pas acheter de terres agricoles situées à moins de 50 km de la frontière ukrainienne.
Les personnes morales dont les bénéficiaires effectifs ne peuvent être déterminés ou dont les bénéficiaires effectifs sont enregistrés dans les zones offshore ne pourront pas obtenir l'autorisation d'acquérir des terres agricoles.
Un autre groupe pour lequel le législateur ukrainien a prévu une interdiction absolue sont les personnes morales dont les bénéficiaires sont des citoyens de l'État agresseur et les personnes faisant l'objet de sanctions. Ces entités ne pourront pas acheter de biens immobiliers agricoles en Ukraine, même si un référendum est organisé et adopté. Cette restriction s'appliquera également aux entités contrôlées par des personnes physiques et morales enregistrées dans des pays inclus par le Groupe international anti-blanchiment (GAFI) dans la liste des pays qui ne coopèrent pas à la lutte contre le blanchiment des produits du crime.
La réglementation en vigueur prévoit le droit de préemption du locataire d'un terrain agricole, qui a la possibilité de céder son droit de préférence à l'achat d'une parcelle à une autre personne, mais doit en aviser par écrit le propriétaire.
Compte tenu des circonstances ci-dessus, le marché des terres agricoles est actuellement fermé aux étrangers, mais il n'y a aucune restriction à l'achat d'autres catégories de terres pour les non-résidents ukrainiens. Il n'y a pas non plus de restrictions sur les baux fonciers.
Contrairement au cas de l'immobilier agricole, il n'y a aucune restriction à l'achat de terres non agricoles (pour le développement). Par conséquent, les étrangers peuvent également, en principe, être propriétaires de terres autres que des terres agricoles, c'est-à-dire des terres potentiellement destinées à divers types d'investissements (construction, industrie). Nous reviendrons bientôt sur ce sujet, ainsi que sur les questions connexes d'aménagement du territoire et d'aménagement.
Cette entrée contient des informations générales sur la question juridique discutée. Il ne constitue pas un conseil juridique ni une solution à un cas spécifique ou à un problème juridique. En raison du caractère unique de chaque situation factuelle et de la variabilité du statut juridique, nous vous recommandons de demander des conseils juridiques à notre cabinet d'avocats.