Le 1er juillet 2022, la loi du 20 mai 2021 relative à la protection des droits de l'acquéreur d'un appartement ou d'une maison individuelle et au Fonds de garantie du développement est entrée en vigueur. Par rapport à l'actuelle loi promoteurs de 2011, elle introduit des mécanismes supplémentaires visant à protéger encore plus les intérêts des acquéreurs et à limiter les possibilités d'abus par des promoteurs malhonnêtes.
Portée objective de la loi
Tout d'abord, il convient de noter que le champ d'application matériel de la loi a été étendu aux contrats conclus avec le promoteur, sur la base desquels le promoteur s'engage à établir la propriété séparée de l'appartement et à transférer la propriété de l'appartement et du droits nécessaires à l'usage de l'appartement à l'acquéreur, transfert du bien à l'acquéreur d'un local d'habitation et des droits nécessaires à l'usage de ce local, aménagement d'un bien foncier faisant l'objet d'une propriété ou d'un usufruit perpétuel avec une maison individuelle et transfert à l'acquéreur de la propriété de ce bien ou de l'usufruit perpétuel du sol et de la propriété d'une maison unifamiliale érigée sur celui-ci constituant un bien immobilier distinct ou cession d'une partie fractionnaire du bien immobilier avec droit d'usage exclusif d'une partie du bien immobilier servant à l'habitation et transfert à l'acquéreur de la propriété du bien immobilier développé avec une maison individuelle usufruit perpétuel ou usufruit perpétuel d'un terrain et propriété d'une maison unifamiliale érigée dessus constituant un bien immobilier distinct ou transfert d'une fraction de propriété de ce bien immobilier avec droit d'usage exclusif d'une partie du bien immobilier servant à l'habitation Besoins. De plus, contrairement à la réglementation en vigueur jusqu'à présent, les dispositions de la nouvelle loi sur les promoteurs s'appliqueront également après l'obtention d'un permis d'utilisation de la propriété.
Accord de réservation - une solution à un problème pressant ou une disposition morte ?
Articles 29 et suivants. La nouvelle loi sur la promotion immobilière introduit des réglementations concernant les contrats de réservation, couramment conclus sur le marché immobilier sur le marché primaire. Au cours des derniers mois d'augmentation systématique des prix des appartements, le public a entendu à plusieurs reprises des informations sur des promoteurs malhonnêtes qui, après avoir conclu des accords de réservation avec des clients potentiels, republiaient des offres de vente de locaux réservés à un prix plus élevé, puis concluaient d'autres accords avec nouveaux clients. Conformément à l'art. 29 s. 2 de la nouvelle loi, le contrat de réservation est un accord entre le promoteur et la personne intéressée par l'offre de vente, dont l'objet est l'obligation d'exclure temporairement de l'offre de vente un appartement ou une maison unifamiliale sélectionné par la réservation faire la fête. Il doit être conclu par écrit, sinon nul et non avenu, pour une durée déterminée, et les parties peuvent stipuler que l'acquéreur potentiel devra s'acquitter d'un droit de réservation d'un montant n'excédant pas 1% de la valeur du bien immobilier proposé. Ces fonds, en cas de conclusion d'un contrat de transfert de propriété des locaux, sont compris dans le prix. De plus, si l'acquéreur ne bénéficie pas d'un prêt pour financer l'achat et que le promoteur modifie le prospectus d'information et ses annexes sans consulter l'acquéreur, les frais de réservation seront remboursés. En cas de manquement grave du promoteur à ses obligations se traduisant par son non-respect des dispositions du contrat de réservation ou la non-réparation des défauts signalés dans le protocole de réception, à la suite de quoi l'acheteur n'a pas donné suite pour signer l'accord qui transfère la propriété de la propriété, les frais de réservation sont remboursés en double.
On peut se demander si les changements ci-dessus affecteront efficacement le problème des promoteurs résiliant les contrats de réservation en raison de la recherche d'un client capable de payer plus pour les mêmes locaux. Malgré la fluctuation de la demande, les prix au mètre carré des biens immobiliers augmentent de mois en mois, ce qui signifie que le double des frais de réservation remboursables peut être un montant inférieur au prix obtenu auprès du nouvel acquéreur.
Les voyages éduquent aussi le législateur
Le Fonds de garantie du développement nouvellement créé est une institution capable de garantir de manière réaliste les intérêts des acheteurs et les fonds qu'ils déposent sur des comptes fiduciaires. Jusqu'à présent, en cas de détérioration de la situation financière voire de déclaration de faillite, comme ce fut le cas dans le cas des sociétés du groupe Leopard, qui s'était fait connaître il y a plusieurs années à Cracovie, les acquéreurs des locaux avaient peu de chance de récupérer les fonds investis. Le fonds susmentionné doit remplir des fonctions similaires à celles du Fonds de garantie touristique, connu de l'industrie du voyage. Le promoteur sera tenu de verser des contributions au promoteur, calculées par rapport aux versements de l'acheteur sur le compte séquestre associé au projet de développement. De plus, les fonds du fonds seront libérés non seulement en cas de faillite du promoteur ou d'ouverture d'une procédure de restructuration, mais également lorsque le promoteur s'abstient de transférer la propriété des locaux dans le délai convenu ou ne remédie pas aux vices de la propriété.
La loi du 20 mai 2021 relative à la protection des droits des acquéreurs d'un appartement ou d'une maison unifamiliale et au Fonds de garantie de développement améliore sensiblement la situation des acquéreurs de locaux proposés dans le cadre de projets de développement, du moins en théorie. Il reste à espérer que dans ce cas, les réglementations introduites, connaissant la passion inhérente des entités polonaises à rechercher des solutions non standard, ne resteront pas simplement des réglementations mortes.
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