Ukrajina je ena največjih držav v Evropi. Poskrbi lahko za več kot milijardo ljudi s hrano, saj je na prvem mestu v Evropi po kmetijskih površinah in na tretjem mestu na svetu po površini črne zemlje. Hkrati je to dežela z izjemno zanimivo rekreacijsko in turistično ponudbo, pogosto še podcenjeno ali pa vsaj širše ne poznano. Pričakovati je treba, da bo eden od učinkov trajajoče vojne – vključno z obsegom škode, ki jo je povzročila, in posledično hitrim porastom povpraševanja po najrazličnejših novih podvigih – dodatno zanimanje za možnost pridobitve pravic na nepremičninah, namenjenih za vse vrste investicij. Zato se lahko nakup ali dolgoročni najem ali najem nepremičnine v Ukrajini takoj po koncu vojne zdi zelo privlačna naložba.
Torej lahko tujci najamejo in kupijo nepremičnine v Ukrajini?
Da bi odgovorili na to vprašanje, bi morali začeti z dejstvom, da ima zemljišče v Ukrajini drugačen status v smislu regulacije trga: druga pravila urejajo transakcije s kmetijskimi nepremičninami in druga pravila urejajo druga zemljišča.
Od leta 1991 v Ukrajini velja splošni moratorij (prepoved) prodaje kmetijskih zemljišč. Lastništvo se je lahko spremenilo le z dedovanjem; promet s kmetijskimi zemljišči je bil prepovedan. Če je bil v danem primeru dedič tujec, je bil po zakonu dolžan podedovano kmetijsko zemljišče v enem letu prodati naprej.
V zadnjih mesecih je prišlo do pomembne spremembe v pravnem statusu.
Od 1. julija 2022 lahko fizične osebe, ki so državljani Ukrajine, načeloma kupujejo kmetijska zemljišča, vendar so določene pomembne omejitve trgovanja z njimi. Do 1. januarja 2024 bo veljala površinska omejitev nakupa kmetijskih zemljišč za fizične osebe (ne več kot 100 hektarjev »v eni roki«).
Kar zadeva pravne osebe, bodo od 1. januarja 2024 ukrajinske pravne osebe, ustanovljene in registrirane v skladu z zakonodajo Ukrajine, katerih upravičenci bodo izključno državljani Ukrajine ali ukrajinski državni ali lokalni vladni subjekti, lahko - z nekaj pomembnimi izjemami - za nakup kmetijskih zemljišč. V tem primeru bo veljala največja meja površine, ki lahko pripada enemu subjektu (10.000 ha).
Vprašanje podelitve pravice do nakupa kmetijskih zemljišč tujcem se bo reševalo na vsedržavnem referendumu.
Ne glede na njegove rezultate pa tujci ne bodo mogli kupiti kmetijskih zemljišč, ki se nahajajo bližje kot 50 km od državne meje Ukrajine.
Pravne osebe, pri katerih dejanskih upravičencev ni mogoče ugotoviti ali so dejanski upravičenci registrirani v offshore conah, ne bodo mogle pridobiti dovoljenja za nakup kmetijskih zemljišč.
Druga skupina, za katero je ukrajinski zakonodajalec predvidel absolutno prepoved, so pravne osebe, katerih upravičenci so državljani agresorske države in osebe, za katere veljajo sankcije. Ti subjekti ne bodo mogli kupiti kmetijskih nepremičnin v Ukrajini, tudi če bo referendum izveden in sprejet. Ta omejitev bo veljala tudi za subjekte pod nadzorom fizičnih in pravnih oseb, registriranih v državah, ki jih je Mednarodna skupina za boj proti pranju denarja (FATF) uvrstila na seznam držav, ki ne sodelujejo v boju proti pranju premoženjske koristi, pridobljene s kaznivim dejanjem.
Veljavni predpisi predvidevajo prednostno pravico zakupnika kmetijskega zemljišča, ki ima možnost, da svojo prednostno pravico do nakupa parcele prenese na drugo osebo, vendar mora o tem pisno obvestiti lastnika nepremičnine.
Glede na zgoraj navedene okoliščine je trg kmetijskih zemljišč trenutno zaprt za tujce, vendar ni nobenih omejitev pri nakupu drugih kategorij zemljišč za nerezidente Ukrajine. Prav tako ni omejitev glede najema zemljišča.
Za razliko od kmetijskih nepremičnin pri nakupu nekmetijskih (zazidljivih) ni omejitev. Zato so tudi tujci načeloma lahko lastniki zemljišč, ki niso kmetijska, torej zemljišča, ki so potencialno namenjena različnim vrstam investicij (gradbena, industrijska). K tej temi, pa tudi k s tem povezanim vprašanjem prostorskega načrtovanja in razvoja se bomo kmalu vrnili.
Ta vnos vsebuje splošne informacije o obravnavanem pravnem vprašanju. Ne predstavlja pravnega nasveta ali rešitve določenega primera ali pravnega problema. Zaradi edinstvenosti posameznega dejanskega stanja in spremenljivosti pravnega statusa priporočamo, da se za pravno svetovanje obrnete na našo odvetniško družbo.