S 1. 7. 2022 je začel veljati Zakon z dne 20. 5. 2021 o varstvu pravic kupca stanovanja ali enostanovanjske hiše in o razvojnem jamstvenem skladu. V primerjavi s sedanjim zakonom o razvijalcih iz leta 2011 uvaja dodatne mehanizme, namenjene še močnejši zaščiti interesov kupcev in omejevanju možnosti zlorab s strani nepoštenih razvijalcev.
Objektivni obseg akta
Najprej je treba opozoriti, da je vsebinsko področje uporabe zakona razširjeno na pogodbe, sklenjene z investitorjem, na podlagi katerih se investitor zaveže vzpostaviti ločeno lastninsko pravico na stanovanju in prenesti lastninsko pravico na stanovanju in na pravice, potrebne za uporabo stanovanja na kupca, prenos nepremičnine na kupca, stanovanjski prostor in pravice, potrebne za uporabo tega prostora, ureditev zemljišča, ki je predmet lastninske ali trajne užitke z enodružinsko hišo in prenos kupcu lastništva te nepremičnine ali trajne užitke zemljišča in lastništva na njem zgrajene enodružinske hiše, ki je samostojna nepremičnina ali prenos delnega dela nepremičnine s pravico do izključne uporabe dela nepremičnine za stanovanjske potrebe in prenese na kupca lastništvo nepremičnine, zgrajene z eno samo hišo trajna lastninska lastnina ali trajna lastninska lastnina zemljišča in na njem postavljene enodružinske hiše, ki je posebna nepremičnina, ali prenos delnega lastninskega dela te nepremičnine s pravico do izključne uporabe dela stanovanjske nepremičnine potrebe. Poleg tega bodo za razliko od doslej veljavnih predpisov določbe novega razvojnega zakona veljale tudi po pridobitvi uporabnega dovoljenja.
Rezervacijska pogodba - rešitev perečega problema ali mrtva določba?
29. člen in naslednji Novi zakon o urejanju nepremičnin uvaja ureditev rezervacijskih pogodb, ki se običajno sklepajo na trgu nepremičnin na primarnem trgu. V zadnjih mesecih sistematičnega zviševanja cen stanovanj so se v javnosti večkrat pojavile informacije o nepoštenih gradbenikih, ki so po sklenitvi rezervacijskih pogodb s potencialnimi strankami ponovno objavljali ponudbe za dražjo prodajo rezerviranih prostorov, nato pa sklenili nadaljnje dogovore z nove stranke. V skladu s čl. 29 sek. 2. člena novega zakona je rezervacijska pogodba pogodba med nosilcem projekta in zainteresirano osebo za prodajno ponudbo, katere predmet je obveznost začasne izločitve iz prodajne ponudbe stanovanja ali enodružinske hiše, izbrane z rezervacijo. zabava. Sklenjena mora biti pisno, sicer nična, za določen čas, stranki pa lahko določita, da mora potencialni kupec plačati rezervacijsko pristojbino v višini največ 1% vrednosti ponujene nepremičnine. Ta sredstva so v primeru sklenitve pogodbe o prenosu lastninske pravice na lokalu vključena v ceno. Poleg tega, če kupec ne prejme posojila za financiranje nakupa in razvijalec spremeni informacijski prospekt in njegove priloge brez posvetovanja s kupcem, se strošek rezervacije vrne. V primeru resne kršitve izvajalca svojih obveznosti v obliki njegovega neizpolnjevanja določil pogodbe o rezervaciji ali neuspešne odprave napak, navedenih v zapisniku o prevzemu, zaradi česar kupec ni nadaljeval za podpis pogodbe o prenosu lastništva nepremičnine se rezervacijska taksa povrne v dvojnem znesku.
Vprašanje je, ali bodo omenjene spremembe učinkovito vplivale na problematiko investitorjev, ki odpovedujejo pogodbe o rezervaciji zaradi iskanja stranke, ki je za iste prostore sposobna plačati več. Kljub nihajočemu povpraševanju cene kvadratnega metra nepremičnine iz meseca v mesec rastejo, kar pomeni, da je lahko dvakratna povratna rezervacijska pristojbina nižja od cene, ki jo dobite od novega kupca.
Potovanje izobražuje tudi zakonodajalca
Novoustanovljeni razvojno jamstveni sklad je institucija, ki je sposobna realno zavarovati interese kupcev in sredstva, ki jih ti nalagajo na fiduciarne račune. Doslej so imeli kupci prostorov v primeru poslabšanja finančnega položaja ali celo razglasitve stečaja, kot je bil primer pred leti v Krakovu znane skupine Leopard, malo možnosti povrnitve vloženih sredstev. Omenjeni sklad naj bi opravljal podobne funkcije kot Turistični jamstveni sklad, ki ga poznamo v potovalni industriji. Razvijalec bo razvijalcu dolžan plačati prispevke, izračunane glede na plačila kupca na depozitni račun, povezan z razvojnim projektom. Poleg tega se sredstva iz sklada ne bodo sprostila le v primeru stečaja gradbenika ali uvedbe postopka prestrukturiranja, temveč tudi, ko se bo investitor vzdržal prenosa lastništva prostorov v dogovorjenem roku ali ne bo odpravil pomanjkljivosti. nepremičnine.
Zakon z dne 20. maja 2021 o varstvu pravic kupcev stanovanja ali enodružinske hiše in razvojno jamstvenega sklada vsaj v teoriji bistveno izboljšuje položaj kupcev prostorov, ponujenih v okviru razvojnih projektov. Ostaja upati, da v tem primeru uvedeni predpisi, ob upoštevanju prirojene strasti poljskih subjektov do iskanja nestandardnih rešitev, ne bodo ostali le mrtvi predpisi.
Ta vnos vsebuje splošne informacije o obravnavanem pravnem vprašanju. Ne predstavlja pravnega nasveta ali rešitve določenega primera ali pravnega problema. Zaradi edinstvenosti posameznega dejanskega stanja in spremenljivosti pravnega statusa priporočamo, da se za pravno svetovanje obrnete na našo odvetniško družbo.