Dana 1. srpnja 2022. godine stupio je na snagu Zakon od 20. svibnja 2021. godine o zaštiti prava kupca stana ili obiteljske kuće i Fonda za razvojno jamstvo. U usporedbi s važećim zakonom o razvojnim programerima iz 2011., uvodi dodatne mehanizme usmjerene na još veću zaštitu interesa kupaca i ograničavanje mogućnosti zlouporabe od strane nepoštenih programera.
Objektivni opseg djela
Prije svega treba napomenuti da je materijalni djelokrug Zakona proširen na ugovore sklopljene s nositeljem izgradnje, na temelju kojih se nositelj obvezuje uspostaviti odvojeno vlasništvo na stanu i prenijeti vlasništvo stana i vlasnika stana. prava potrebna za korištenje stana na kupca, prijenos nekretnine na kupca, stambeni prostor i prava potrebna za korištenje tog prostora, uređenje zemljišne nekretnine koja je predmet vlasništva ili trajnog plodouživanja s obiteljskom kućom i prijenos kupcu vlasništvo te nekretnine ili trajno plodouživanje zemljišta i vlasništvo obiteljske kuće sagrađene na njemu koja čini posebnu nekretninu ili prijenos djelomičnog dijela nekretnine nekretnine s pravom isključivog korištenja dijela nekretnine za stambene potrebe i prenijeti na kupca vlasništvo nad nekretninom izgrađenom s jednom kućom trajno plodouživanje ili trajno plodouživanje zemljišta i vlasništvo na njemu podignute obiteljske kuće koja čini posebnu nekretninu ili prijenos djelomičnog dijela vlasništva te nekretnine s pravom isključivog korištenja dijela nekretnine za stanovanje potrebe. Štoviše, za razliku od do sada važećih propisa, odredbe novog građevinskog zakona primjenjivat će se i nakon ishođenja uporabne dozvole.
Ugovor o rezervaciji - rješenje gorućeg problema ili mrtva odredba?
Članak 29. i sljedeći. Novi Zakon o razvoju nekretnina uvodi propise koji se odnose na ugovore o rezervaciji koji se uobičajeno sklapaju na tržištu nekretnina na primarnom tržištu. Posljednjih mjeseci sustavnog poskupljenja stanova u javnosti su se više puta pojavile informacije o nepoštenim graditeljima koji su nakon sklapanja ugovora o rezervaciji s potencijalnim klijentima ponovno objavljivali ponude za prodaju rezerviranih prostora po višoj cijeni, a potom sklapali daljnje ugovore s nove klijente. Sukladno čl. 29 sek. 2. novog zakona, ugovor o rezervaciji je ugovor između nositelja projekta i osobe zainteresirane za kupoprodajnu ponudu, čiji je predmet obveza privremenog isključivanja iz ponude za prodaju stana ili obiteljske kuće odabrane rezervacijom. Zabava. Mora biti sklopljen u pisanom obliku, inače je ništavan, na određeno vrijeme, a stranke mogu ugovoriti da potencijalni kupac plati naknadu za rezervaciju u iznosu najviše 1% vrijednosti ponuđene nekretnine. Ta su sredstva, u slučaju sklapanja ugovora o prijenosu vlasništva prostora, uključena u cijenu. Štoviše, ako kupac ne dobije zajam za financiranje kupnje, a razvojni programer promijeni informativni prospekt i njegove dodatke bez savjetovanja s kupcem, naknada za rezervaciju će biti vraćena. U slučaju ozbiljnog kršenja obveza od strane investitora u obliku nepoštivanja odredbi ugovora o rezervaciji ili neuklanjanja nedostataka navedenih u protokolu o prihvaćanju, zbog čega kupac nije nastavio za potpisivanje ugovora kojim se prenosi vlasništvo nad nekretninom, naknada za rezervaciju se vraća u dvostrukom iznosu.
Diskutabilno je hoće li se navedenim izmjenama učinkovito utjecati na problem raskida ugovora o rezervaciji investitora zbog pronalaska kupca koji je u mogućnosti platiti više za iste prostore. Unatoč promjenjivoj potražnji, cijene četvornog metra nekretnina rastu iz mjeseca u mjesec, što znači da dvostruki iznos povratne naknade za rezervaciju može biti manji od cijene koju dobije novi kupac.
Putovanje obrazuje i zakonodavca
Novoosnovani Razvojno jamstveni fond je institucija koja je u stanju realno osigurati interese kupaca i sredstva koja oni polažu na fiducijarnim računima. Do sada, u slučaju pogoršanja financijske situacije ili čak proglašenja bankrota, kao što je bio slučaj s tvrtkama grupe Leopard, koja je prije nekoliko godina bila poznata u Krakowu, kupci prostora imali su male šanse povrata uloženih sredstava. Navedeni fond obavljat će slične funkcije kao i Turistički jamstveni fond, poznat iz putničke branše. Investitor će biti dužan platiti doprinose razvojnom projektu, izračunate u odnosu na uplate kupca na escrow račun povezan s razvojnim projektom. Štoviše, sredstva iz fonda bit će oslobođena ne samo u slučaju stečaja investitora ili pokretanja postupka restrukturiranja, već i kada se investitor suzdrži od prijenosa vlasništva nad prostorom na dogovoreni datum ili ne ukloni nedostatke na imovini.
Zakon od 20. svibnja 2021. o zaštiti prava kupaca stana ili obiteljske kuće i Razvojno jamstvenog fonda značajno poboljšava položaj kupaca prostora koji se nude u sklopu razvojnih projekata, barem u teoriji. Ostaje se nadati da u ovom slučaju uvedeni propisi, znajući inherentnu strast poljskih subjekata da traže nestandardna rješenja, neće ostati samo mrtvi propisi.
Ovaj unos sadrži opće informacije o pravnom pitanju o kojem se raspravlja. Ne predstavlja pravni savjet ili rješenje za određeni slučaj ili pravni problem. Zbog jedinstvenosti svakog činjeničnog stanja i promjenjivosti pravnog statusa, preporučamo da pravni savjet potražite u našem odvjetničkom uredu.