Z dniem 1 lipca 2022 roku weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W porównaniu do dotychczas obowiązującej ustawy deweloperskiej z 2011 roku, wprowadza ona dodatkowe mechanizmy mające na celu jeszcze silniejsze zabezpieczenie interesów nabywców oraz ograniczenie pola do nadużyć przez nieuczciwych deweloperów.
Zakres przedmiotowy ustawy
W pierwszej kolejności należy wskazać, że poszerzono zakres przedmiotowy obowiązywania ustawy o umowy zawierane z deweloperem, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu, zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, w odróżnieniu od dotychczas obowiązujących regulacji, przepisy nowej ustawy deweloperskiej znajdą dla siebie zastosowanie także już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości.
Umowa rezerwacyjna – rozwiązanie palącego problemu czy martwy przepis?
Art.29 i kolejne tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej wprowadzają uregulowania dotyczące umów rezerwacyjnych, powszechnie zawieranych w obrocie nieruchomościami z rynku pierwotnego. W ciągu ostatnich miesięcy systematycznego wzrostu cen mieszkań, do opinii publicznej wielokrotnie trafiały informacje o nieuczciwych deweloperach, którzy po zawarciu umów rezerwacyjnych z potencjalnymi klientami ponownie publikowali oferty sprzedaży zarezerwowanych lokali za wyższą cenę, a następnie zawierali kolejne umowy z nowymi klientami. Zgodnie z art. 29 ust. 2 nowej ustawy, umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, na czas oznaczony, a strony mogą zastrzec obowiązek uiszczenia przez potencjalnego nabywcę opłaty rezerwacyjnej, w kwocie nieprzekraczającej 1% wartości oferowanej nieruchomości. Środki te, w przypadku zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu, zaliczone zostają na poczet ceny. Co więcej, w przypadku nieotrzymania przez nabywcę kredytu na sfinansowanie zakupu oraz dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym i załącznikach do niego bez konsultacji z nabywcą, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi. W sytuacji poważnego naruszenia przez dewelopera ciążących na nim obowiązków w postaci niewywiązania się przez niego z postanowień umowy rezerwacyjnej lub nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru wskutek czego nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna zwracana jest w podwójnej wysokości.
Kwestią dyskusyjną pozostaje to, czy powyższe zmiany skutecznie wpłyną na problem rozwiązywania przez deweloperów umów rezerwacyjnych z uwagi na znalezienie klienta, który jest w stanie zapłacić więcej za ten sam lokal. Pomimo zachwiania popytu, ceny za metr kwadratowy nieruchomości rosną z miesiąca na miesiąc, przez co dwukrotność opłaty rezerwacyjnej podlegającej zwrotowi może być i tak kwotą niższą, niż cena uzyskana od nowego nabywcy.
Podróże kształcą, także ustawodawcę
Instytucją, która jest w stanie realnie zabezpieczyć interesy nabywców i zdeponowane przez nich na rachunkach powierniczych środki jest nowoutworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Dotychczas, w przypadku pogorszenia się sytuacji finansowej czy nawet ogłoszenia jego upadłości, jak miało to miejsce w głośnej przed kilkoma laty w Krakowie sprawie spółek z grupy Leopard, nabywcy lokali mieli niewielkie szanse na odzyskanie zainwestowanych środków. Wspomniany wyżej fundusz ma pełnić podobne funkcje jak znany z branży związanej z podróżami Turystyczny Fundusz Gwarancyjny. Deweloper zobowiązany będzie do uiszczania na jego rzecz składek liczonych w odniesieniu do wpłat nabywcy na rachunek powierniczy powiązany z przedsięwzięciem deweloperskim. Co więcej, środki z funduszu będą uruchamiane nie tylko w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera czy otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego, lecz także, gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia prawa własności lokalu w umówionym terminie lub nie usunie wad rzeczy.
Ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym znacząco poprawia sytuację nabywców lokali oferowanych w ramach przedsięwzięć deweloperskich, przynajmniej w teorii. Pozostaje mieć nadzieję, że w tym przypadku wprowadzone regulacje, znając wrodzone zamiłowanie polskich podmiotów do szukania niestandardowych rozwiązań, nie pozostaną jedynie martwymi przepisami.
Niniejszy wpis zawiera ogólne informacje na temat omawianego zagadnienia prawnego. Nie stanowi on porady prawnej, ani rozwiązania konkretnej sprawy bądź problemu prawnego. Z uwagi na unikalny charakter każdego stanu faktycznego oraz zmienność stanu prawnego, w celu udzielenia porady prawnej zalecamy zwrócenie się o pomoc do kancelarii.