Die Ukraine ist eines der größten Länder Europas. Es kann den Ernährungsbedarf von mehr als einer Milliarde Menschen decken, da es in Bezug auf die landwirtschaftliche Fläche der erste Ort in Europa und in Bezug auf die Schwarzerdefläche der drittgrößte der Welt ist. Gleichzeitig ist es ein Land mit einem äußerst interessanten Freizeit- und Tourismusangebot, das oft noch unterschätzt oder zumindest kaum bekannt ist. Es ist zu erwarten, dass eine der Auswirkungen des andauernden Krieges - einschließlich des Ausmaßes der durch ihn verursachten Schäden und der daraus resultierenden rasch steigenden Nachfrage nach neuen Unternehmungen aller Art - ein zusätzliches Interesse an der Möglichkeit des Erwerbs von Rechten an beabsichtigten Immobilien sein wird für alle Arten von Investitionen. Daher kann der Kauf oder die langfristige Anmietung oder Anmietung von Immobilien in der Ukraine unmittelbar nach Kriegsende als sehr attraktive Investition erscheinen.
Können Ausländer also Immobilien in der Ukraine mieten und kaufen?
Um diese Frage zu beantworten, sollte man damit beginnen, dass Grundstücke in der Ukraine einen anderen Status in Bezug auf die Marktregulierung haben: Es gelten andere Regeln für landwirtschaftliche Immobilientransaktionen und andere Regeln für andere Grundstücke.
Seit 1991 gilt in der Ukraine ein allgemeines Moratorium (Verbot) für den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen. Das Eigentum konnte nur durch Vererbung geändert werden; Geschäfte mit landwirtschaftlichen Flächen waren verboten. War der Erbe im Einzelfall ein Ausländer, war er laut Gesetz verpflichtet, das geerbte Ackerland innerhalb eines Jahres weiterzuverkaufen.
In den letzten Monaten hat sich die Rechtslage erheblich geändert.
Ab dem 1. Juli 2022 können natürliche Personen, die Staatsbürger der Ukraine sind, grundsätzlich landwirtschaftliche Flächen erwerben, es wurden jedoch bestimmte erhebliche Beschränkungen für den Handel damit eingeführt. Bis zum 1. Januar 2024 gilt eine Flächenbeschränkung für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch natürliche Personen (nicht mehr als 100 Hektar „in einer Hand“).
Soweit juristische Personen betroffen sind, können ukrainische juristische Personen, die gemäß den Gesetzen der Ukraine gegründet und registriert wurden und deren Begünstigte ausschließlich Bürger der Ukraine oder ukrainischer staatlicher oder lokaler Regierungseinheiten sind, ab dem 1. Januar 2024 - mit einigen bedeutenden Ausnahmen - um landwirtschaftliche Flächen zu erwerben. In diesem Fall gilt die maximale Flächengrenze, die einem Unternehmen gehören darf (10.000 ha).
Die Frage des Erwerbsrechts für landwirtschaftliche Flächen an Ausländer wird in einer landesweiten Volksabstimmung entschieden.
Unabhängig von seinen Ergebnissen werden Ausländer jedoch keine landwirtschaftlichen Flächen kaufen können, die näher als 50 km von der Staatsgrenze der Ukraine entfernt sind.
Juristische Personen, deren tatsächliche Begünstigte nicht ermittelt werden können oder deren tatsächliche Begünstigte in Offshore-Zonen registriert sind, können keine Genehmigung zum Erwerb landwirtschaftlicher Flächen erhalten.
Eine weitere Gruppe, für die der ukrainische Gesetzgeber ein absolutes Verbot vorgesehen hat, sind juristische Personen, deren Begünstigte Bürger des Aggressorstaates und sanktionierte Personen sind. Diese Unternehmen werden keine landwirtschaftlichen Immobilien in der Ukraine erwerben können, selbst wenn ein Referendum abgehalten und angenommen wird. Diese Beschränkung gilt auch für Unternehmen, die von natürlichen und juristischen Personen kontrolliert werden, die in Ländern registriert sind, die von der International Anti-Money Laundering Group (FATF) in die Liste der Länder aufgenommen wurden, die bei der Bekämpfung der Geldwäsche von Erträgen aus Straftaten nicht zusammenarbeiten.
Die geltenden Vorschriften sehen das Vorkaufsrecht des Pächters von landwirtschaftlichen Flächen vor, der die Möglichkeit hat, sein Vorzugsrecht zum Kauf eines Grundstücks auf eine andere Person zu übertragen, muss dies jedoch dem Grundstückseigentümer schriftlich mitteilen.
In Anbetracht der oben genannten Umstände ist der Markt für landwirtschaftliche Grundstücke derzeit für Ausländer geschlossen, aber es gibt keine Beschränkungen für den Kauf anderer Kategorien von Grundstücken für nicht in der Ukraine ansässige Personen. Es gibt auch keine Beschränkungen für die Pacht von Grundstücken.
Anders als bei landwirtschaftlichen Immobilien gibt es keine Beschränkungen für den Erwerb von nicht landwirtschaftlichem Land (zur Erschließung). Daher können grundsätzlich auch Ausländer Eigentümer von anderen als landwirtschaftlichen Flächen sein, d. h. von Flächen, die möglicherweise für verschiedene Arten von Investitionen (Bau, Industrie) bestimmt sind. Auf dieses Thema sowie auf die damit zusammenhängenden Fragen der Raumplanung und -entwicklung werden wir in Kürze zurückkommen.
Dieser Eintrag enthält allgemeine Informationen zum behandelten Rechtsthema. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung oder Lösung eines konkreten Falles oder Rechtsproblems. Aufgrund der Einzigartigkeit jedes Sachverhalts und der Variabilität der Rechtslage empfehlen wir, sich rechtlich von unserer Kanzlei beraten zu lassen.