Am 1. Juli 2022 trat das Gesetz vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Rechte des Käufers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und des Entwicklungsgarantiefonds in Kraft. Im Vergleich zum aktuellen Entwicklergesetz von 2011 führt es zusätzliche Mechanismen ein, die auf einen noch stärkeren Schutz der Käuferinteressen abzielen und den Spielraum für Missbrauch durch unehrliche Entwickler einschränken.
Objektiver Anwendungsbereich des Gesetzes
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der sachliche Anwendungsbereich des Gesetzes auf mit dem Bauträger abgeschlossene Verträge erweitert wurde, auf deren Grundlage sich der Bauträger verpflichtet, ein getrenntes Eigentum an der Wohnung zu begründen und das Eigentum an der Wohnung und der Wohnung zu übertragen Rechte zur Nutzung der Wohnung an den Käufer, Übertragung des Grundstücks auf den Käufer, ein Wohngebäude und die erforderlichen Rechte zur Nutzung dieses Grundstücks, Bebauung eines Grundstücks, das Gegenstand des Eigentums oder Dauernießbrauchs bei einem Einfamilienhaus ist, und Übertragung dem Erwerber das Eigentum an diesem Grundstück oder Dauernießbrauch an Grundstücken und Eigentum an einem darauf errichteten Einfamilienhaus als Sondergrundstück oder Übertragung eines Bruchteils des Grundstücks Grundstück mit dem Recht zur ausschließlichen Nutzung eines Teils des dem Wohnungsbedarf dienenden Grundstücks und Übertragung des Eigentums an mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücken auf den Erwerber Dauernießbrauch oder Dauernießbrauch an Grundstücken und Eigentum an einem darauf errichteten Einfamilienhaus als selbständiges Grundstück oder Übertragung eines Bruchteils des Eigentums an diesem Grundstück mit dem Recht zur ausschließlichen Nutzung eines dem Wohnen dienenden Teils des Grundstücks braucht. Zudem gelten abweichend von den bisher geltenden Regelungen die Regelungen des neuen Bauträgergesetzes auch nach Erteilung einer Nutzungserlaubnis.
Reservationsvertrag – Lösung eines drängenden Problems oder tote Bestimmung?
Artikel 29 ff. Das neue Bauträgergesetz führt Regelungen zu Vorbehaltsverträgen ein, die üblicherweise auf dem Primärmarkt auf dem Immobilienmarkt abgeschlossen werden. In den letzten Monaten des systematischen Anstiegs der Wohnungspreise hat die Öffentlichkeit wiederholt Informationen über unehrliche Bauträger gehört, die nach dem Abschluss von Reservierungsverträgen mit potenziellen Kunden Angebote für den Verkauf von reservierten Räumlichkeiten zu einem höheren Preis erneut veröffentlichten und dann weitere Verträge mit schlossen neue Kunden. Gemäß Art. 29 Sek. 2 des neuen Gesetzes ist der Reservierungsvertrag eine Vereinbarung zwischen dem Bauträger und dem Interessenten des Verkaufsangebots, deren Gegenstand die Verpflichtung ist, eine durch die Buchung ausgewählte Wohnung oder ein Einfamilienhaus vorübergehend von dem Verkaufsangebot auszuschließen Party. Es sollte schriftlich abgeschlossen werden, andernfalls null und nichtig, für einen bestimmten Zeitraum, und die Parteien können festlegen, dass der potenzielle Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von höchstens 1% des Wertes der angebotenen Immobilie zahlen muss. Diese Mittel sind im Falle des Abschlusses eines Vertrages über die Eigentumsübertragung der Räumlichkeiten im Preis inbegriffen. Darüber hinaus wird die Reservierungsgebühr zurückerstattet, wenn der Käufer kein Darlehen zur Finanzierung des Kaufs erhält und der Entwickler den Informationsprospekt und seine Anhänge ohne Rücksprache mit dem Käufer ändert. Im Falle eines schwerwiegenden Verstoßes des Bauträgers gegen seine Pflichten in Form der Nichteinhaltung der Bestimmungen des Reservierungsvertrags oder der Nichtbeseitigung der im Abnahmeprotokoll gemeldeten Mängel, aufgrund derer der Käufer nicht vorgegangen ist Um den Vertrag zu unterzeichnen, der das Eigentum an der Immobilie überträgt, wird die Reservierungsgebühr in doppelter Höhe zurückerstattet.
Es ist fraglich, ob die oben genannten Änderungen das Problem wirksam beeinflussen werden, dass Entwickler Reservierungsverträge kündigen, weil sie einen Kunden finden, der in der Lage ist, für dieselben Räumlichkeiten mehr zu bezahlen. Trotz der schwankenden Nachfrage steigen die Quadratmeterpreise der Immobilie von Monat zu Monat, was bedeutet, dass das Doppelte der erstattungsfähigen Reservierungsgebühr um einen Betrag niedriger sein kann als der vom neuen Käufer erzielte Preis.
Reisen bildet auch den Gesetzgeber
Der neu gegründete Entwicklungsgarantiefonds ist eine Institution, die in der Lage ist, die Interessen der Käufer und die von ihnen auf Treuhandkonten hinterlegten Gelder realistisch zu sichern. Bislang hatten die Grundstückskäufer bei einer Verschlechterung der Finanzlage oder gar einer Insolvenzerklärung, wie im Fall der vor einigen Jahren in Krakau berühmten Leopard-Gruppe, kaum eine Chance die investierten Mittel zurückzuerhalten. Der oben genannte Fonds soll ähnliche Funktionen wie der aus der Reisebranche bekannte Touristische Garantiefonds erfüllen. Der Entwickler ist verpflichtet, Beiträge an den Entwickler zu zahlen, die im Verhältnis zu den Zahlungen des Käufers auf das mit dem Entwicklungsprojekt verbundene Treuhandkonto berechnet werden. Darüber hinaus werden die Mittel des Fonds nicht nur im Falle der Insolvenz des Bauträgers oder der Eröffnung eines Sanierungsverfahrens freigegeben, sondern auch, wenn der Bauträger die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken nicht innerhalb der vereinbarten Frist unterlässt oder die Mängel nicht beseitigt des Eigentums.
Das Gesetz vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Rechte von Käufern einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und des Entwicklungsgarantiefonds verbessert die Situation der Käufer von Grundstücken, die im Rahmen von Entwicklungsprojekten angeboten werden, zumindest theoretisch erheblich. Es bleibt zu hoffen, dass in diesem Fall die eingeführten Vorschriften im Wissen um die angeborene Leidenschaft polnischer Unternehmen, nach nicht standardmäßigen Lösungen zu suchen, nicht nur tote Vorschriften bleiben.
Dieser Eintrag enthält allgemeine Informationen zum behandelten Rechtsthema. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung oder Lösung eines konkreten Falles oder Rechtsproblems. Aufgrund der Einzigartigkeit jedes Sachverhalts und der Variabilität der Rechtslage empfehlen wir, sich rechtlich von unserer Kanzlei beraten zu lassen.