Dnes se odborníci shodují, že Ukrajina bude mít v budoucnu obrovský potenciál pro zahraniční investory, protože bude vyžadovat oživení téměř ve všech odvětvích a sférách. Očekává se také, že po skončení války se hodnota nemovitostí na Ukrajině zvýší, mimo jiné kvůli zájmu o zemi z hlediska cestovního ruchu.
Nabízí se tedy otázka, zda existují nějaká omezení pro nákup nemovitostí na Ukrajině pro cizince a také jaké jsou prvky a podmínky pro uzavírání realitních smluv.
Ukrajina má státní systém evidence nemovitostí, řízený správním orgánem a nikoli – jak je tomu v Polsku – soudem. Je třeba hned zdůraznit, že vlastnictví nemovitosti se převádí zápisem do státního rejstříku, nikoli uzavřením smlouvy. Zápis do příslušného rejstříku má tedy konstitutivní (dispozitivní) účinek, což je velmi důležitý rozdíl oproti polskému právnímu řádu.
Cizinec, který hodlá koupit nemovitost na Ukrajině, musí získat číslo NIP na Ukrajině. Za tímto účelem musí podat příslušnou žádost finančnímu úřadu.
Předpisy vylučují nákup prostor za hotové, proto je nutné cenu uhradit převodem. Výjimka se týká nákupu nových prostor a domů, protože v takovém případě je možné platit hotově na pokladně nebo převodem na účet developera.
Při uzavírání smlouvy o prodeji nemovitosti musí prodávající doložit doklady týkající se vlastnictví nemovitosti, tzv. technický pas zařízení a zpráva o ocenění hodnoty nemovitosti (to lze provést online na webových stránkách Ministerstva spravedlnosti Ukrajiny) a osvědčení osob registrovaných v prostorách. Daň z obratu (ekvivalent polské daně z občanskoprávních transakcí), jak pro ukrajinské občany, tak pro cizince, činí 1% hodnoty nemovitosti.
Pokud jsou v bytě přihlášeni nezletilí, musí s prodejem bytu souhlasit opatrovnický úřad. V případě absence souhlasu opatrovnického orgánu může být úkon považován za neplatný.
Mějte prosím na paměti, že pokud jsou v objektu či domě zapsáni nějaké osoby, nový majitel je bude moci vystěhovat pouze soudní cestou. To znamená, že je velmi důležité si nemovitost před koupí prohlédnout a identifikovat případnou „problémovou“ nemovitost. To platí i pro prodej nemovitosti na úkor třetích osob, např. dědiců v určitých situacích. Byl-li například byt zděděn, aniž by se přihlíželo k právům některého z dědiců, pak může soud zneplatnit smlouvu o prodeji takového bytu.
Smlouvy o prodeji nemovitosti vyžadují formu notářského zápisu pod trestem neplatnosti. Notář přímo zapisuje informaci o změně vlastníka do evidence vlastnických práv.
Pokud jde o prodej nemovitosti , může cizinec bez větších problémů prodat svou nemovitost na Ukrajině uzavřením kupní smlouvy nebo darováním. Ale jsou zde také nuance. Pokud se prodá nemovitost, kterou občan jiné země vlastní méně než tři roky, nebo se prodá více nemovitostí za rok , procento daně se výrazně zvýší. Nerezident bude muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 18% z prodejní ceny a tzv. vojenský hold ve výši 1,5%. V podobné situaci zaplatí občan Ukrajiny 5% daně z příjmu fyzických osob.
Tento záznam obsahuje obecné informace o diskutovaném právním problému. Nepředstavuje právní poradenství ani řešení konkrétního případu nebo právního problému. Vzhledem k jedinečnosti každého skutkového stavu a proměnlivosti právního stavu doporučujeme vyhledat právní radu v naší advokátní kanceláři.