Україна – одна з найбільших країн Європи. Вона може задовольнити продовольчі потреби більше мільярда людей, адже посідає перше місце в Європі за сільськогосподарськими площами та третє у світі за площею чорноземів. Водночас це країна з надзвичайно цікавим рекреаційно-туристичним потенціалом, часто ще недооціненим або принаймні маловідомим. Слід очікувати, що одним із наслідків війни, що триває, включно з масштабами завданих нею збитків і, як наслідок, стрімким зростанням попиту на різноманітні нові підприємства, стане додатковий інтерес до можливості придбання прав на нерухомість, призначену для всіх видів інвестицій. Тому одразу після закінчення війни купівля або довгострокова оренда нерухомості в Україні може стати дуже привабливою інвестицією.
То чи можуть іноземці орендувати та купувати нерухомість в Україні?
Щоб відповісти на це запитання, слід почати з того, що земля в Україні має різний статус з точки зору регулювання ринку: одні правила регулюють операції з сільськогосподарськими угіддями, інакші правила – з іншею землю.
З 1991 року в Україні діє загальний мораторій (заборона) на продаж земель сільськогосподарського призначення. Власність могла бути змінена лише шляхом успадкування; операції із землею сільськогосподарського призначення були заборонені. Якщо в такому випадку спадкоємцем був іноземець, то згідно із законом, він мав протягом року перепродати успадковану сільськогосподарську землю
За останні місяці відбулися значні зміни в правовому статусі.
З 1 липня 2022 року фізичні особи, які є громадянами України, в принципі, можуть купувати землю сільськогосподарського призначення, проте встановлено певні суттєві обмеження щодо торгівлі нею. До 1 січня 2024 року діятиме обмеження за площею купівлі фізособами землі сільськогосподарського призначення (не більше 100 га «в одні руки»).
Що стосується юридичних осіб, то з 1 січня 2024 року українські юридичні особи, створені та зареєстровані відповідно до законодавства України, бенефіціарами яких будуть виключно громадяни України або українські органи державної влади чи місцевого самоврядування, зможуть - за деякими суттєвими винятками - купувати землі сільськогосподарського призначення. У цьому випадку буде діяти максимальна площа, яка може належати одному суб’єкту господарювання (10 000 га).
Питання щодо надання іноземцям права купувати землю сільськогосподарського призначення буде вирішуватися на всеукраїнському референдумі.
Однак, незалежно від його результатів, іноземці не зможуть купувати землі сільськогосподарського призначення, розташовані ближче 50 км від державного кордону України.
Юридичні особи, фактичні бенефіціари яких не можуть бути визначені або фактичні бенефіціари яких зареєстровані в офшорних зонах, не зможуть отримати дозвіл на купівлю землі сільськогосподарського призначення.
Ще одна група, щодо якої український законодавець передбачив абсолютну заборону, – це юридичні особи, бенефіціарами яких є громадяни держави-агресора та особи, які перебувають під санкціями. Ці суб'єкти не зможуть купувати сільськогосподарську нерухомість в Україні, навіть якщо референдум буде проведений і прийнятий. Це обмеження також поширюватиметься на організації, контрольовані фізичними та юридичними особами, зареєстрованими в країнах, які включені Міжнародною групою з боротьби з відмиванням грошей (FATF) до списку країн, які не співпрацюють у боротьбі з відмиванням доходів, одержаних злочинним шляхом.
Чинні норми передбачають переважне право орендаря земель сільськогосподарського призначення, який має можливість передати своє переважне право купівлі ділянки іншій особі, але повинен письмово повідомити про це власника майна.
Враховуючи зазначені обставини, ринок землі сільськогосподарського призначення наразі закритий для іноземців, але обмежень щодо купівлі інших категорій земель для нерезидентів України немає. Обмежень щодо оренди землі також немає.
На відміну від сільськогосподарської нерухомості, на купівлю землі несільськогосподарського призначення (під забудову) немає обмежень. Таким чином, іноземці також можуть, в принципі, бути власниками землі, відмінної від землі сільськогосподарського призначення, тобто землі, потенційно призначеної для різних видів інвестицій (будівництво, промисловість). Незабаром ми повернемося до цієї теми, а також до пов’язаних з нею питань просторового планування та розвитку.
Цей запис містить загальну інформацію про правову проблему, що обговорюється. Він не є юридичною консультацією чи вирішенням конкретної справи чи юридичної проблеми. Зважаючи на унікальність кожної фактичної ситуації та різноманітність правового статусу, ми рекомендуємо звернутися за допомогою до нашої юридичної компанії для надання юридичної консультації.