1 липня 2022 року набув чинності Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупця квартири чи індивідуального будинку та Фонду гарантування розвитку. Порівняно з чинним законом про забудовників 2011 року, він запроваджує додаткові механізми, спрямовані на ще сильніший захист інтересів покупців і обмеження можливостей для зловживань з боку недобросовісних забудовників.
Об'єктивний обсяг діяння
Перш за все, слід зазначити, що матеріальну сферу дії Закону розширено на договори, укладені із забудовником, на підставі яких забудовник зобов’язується встановити окрему власність на квартиру та передати право власності на квартиру та права на квартиру. необхідної для користування квартирою покупцеві, передачі у власність покупцеві житлового приміщення та прав, необхідних для користування цим приміщенням, забудови земельної ділянки, що є предметом права власності чи безстрокового користування з одноквартирним будинком, та передачі набувач права власності на це майно або безстрокового користування земельною ділянкою та права власності на зведений на ній одноквартирний будинок, що є окремим нерухомим майном, або передачу часткової частини майна на нерухоме майно з правом виключного користування частиною нерухомість, що обслуговує житлові потреби, і передає покупцеві у власність нерухоме майно, забудоване одним будинком безстрокове користування або безстрокове користування земельною ділянкою та правом власності на зведений на ній одноквартирний будинок, що є окремим нерухомим майном, або перехід частки права власності на це нерухоме майно з правом виключного користування частиною нерухомого майна, що служить для житла потреби. Більше того, на відміну від чинних норм, положення нового закону про забудовників діятимуть і після отримання дозволу на користування майном.
Договір бронювання - вирішення гострої проблеми чи мертве положення?
Стаття 29 та наступні. Новий закон про розвиток нерухомості вводить правила щодо договорів резервування, які зазвичай укладаються при торгівлі нерухомістю на первинному ринку. Протягом останніх місяців систематичного підвищення цін на квартири в суспільстві неодноразово звучала інформація про нечесних забудовників, які після укладання договорів бронювання з потенційними клієнтами повторно публікували пропозиції продажу заброньованих приміщень за вищою ціною, а потім укладали подальші договори. з новими клієнтами. Відповідно до ст. 29 сек. 2 нового закону договір бронювання - це угода між забудовником та особою, заінтересованою в пропозиції продажу, предметом якої є зобов'язання тимчасово виключити з пропозиції продажу квартиру або односімейний будинок, обрані шляхом бронювання. партія. Він має бути укладений у письмовій формі, під страхом недійсності, на певний строк, причому сторони можуть обумовити сплату потенційним покупцем комісії за бронювання в розмірі, що не перевищує 1% вартості пропонованого нерухомого майна. Ці кошти, у разі укладення договору про перехід права власності на приміщення, зараховуються в ціну. Крім того, якщо покупець не отримує позику для фінансування покупки, а забудовник змінює інформаційний проспект і додатки до нього без консультації з покупцем, комісія за резервування повертається. У разі серйозного порушення забудовником своїх зобов'язань у вигляді невиконання ним положень договору бронювання або неусунення недоліків, зазначених в акті приймання-передачі, внаслідок чого покупець не продовжив для підписання договору про перехід права власності на майно, плата за бронювання повертається в подвійному розмірі.
Наскільки зазначені зміни ефективно вплинуть на проблему розірвання забудовниками договорів бронювання через знаходження клієнта, здатного заплатити більше за ті самі приміщення, залишається дискусійним. Незважаючи на коливання попиту, ціни на квадратний метр нерухомості зростають з кожним місяцем, а це означає, що подвійний відшкодовуваний збір за бронювання може бути меншим, ніж ціна, отримана від нового покупця.
Подорож виховує і законодавця
Новостворений Фонд гарантування розвитку є інституцією, яка здатна реально забезпечити інтереси покупців та кошти, розміщені ними на фідуціарних рахунках. Досі у разі погіршення фінансового становища чи навіть оголошення банкрутства, як це було у випадку з відомою кілька років тому у Кракові групою компаній Leopard, покупці приміщень мали невеликі шанси повернути вкладені кошти. Вищезазначений фонд має виконувати схожі функції з відомим у туристичній індустрії Фондом туристичних гарантій. Забудовник буде зобов’язаний сплачувати забудовнику внески, розраховані відносно платежів покупця на рахунок умовного девелопменту, пов’язаний з проектом розробки. Причому кошти з фонду будуть вивільнені не лише у разі банкрутства забудовника чи відкриття процедури реструктуризації, а й тоді, коли забудовник утримається від передачі у власність приміщення в узгоджений термін або не усуне недоліки в ньому. власність.
Закон від 20 травня 2021 року про захист прав покупця квартири чи індивідуального будинку та Фонд гарантування розвитку значно покращує становище покупців приміщень, які пропонуються в рамках девелоперських проектів, принаймні теоретично. Залишається сподіватися, що в цьому випадку запроваджені правила, знаючи притаманну польським суб’єктам пристрасть шукати нестандартні рішення, не залишаться лише мертвими правилами.
Цей запис містить загальну інформацію про правову проблему, що обговорюється. Він не є юридичною консультацією чи вирішенням конкретної справи чи юридичної проблеми. Зважаючи на унікальність кожної фактичної ситуації та різноманітність правового статусу, ми рекомендуємо звернутися за допомогою до нашої юридичної компанії для надання юридичної консультації.