Ukrajina je jednou z největších zemí v Evropě. Dokáže pokrýt potravinové potřeby více než miliardy lidí, protože je na prvním místě v Evropě, pokud jde o zemědělskou půdu, a na třetím místě na světě, pokud jde o rozlohu černozemě. Je to také země s mimořádně zajímavou rekreační a turistickou nabídkou, často podceňovanou, nebo alespoň ne dostatečně známou širší veřejnosti. Je třeba očekávat, že jedním z efektů probíhající války – včetně rozsahu jí způsobené destrukce a z toho plynoucího rychlého nárůstu poptávky po všech typech nových projektů – bude dodatečný zájem o možnosti nabývání práv k nemovitostem určené pro všechny typy investic. Ihned po skončení války se proto může koupě či dlouhodobý pronájem či pronájem nemovitostí na Ukrajině jevit jako velmi atraktivní investice.
Mohou si tedy cizinci pronajímat a kupovat nemovitosti na Ukrajině?
Abychom na tuto otázku odpověděli, měli bychom začít tím, že půda na Ukrajině má jiný status, pokud jde o regulaci trhu: jiná pravidla upravují obchod se zemědělskými nemovitostmi a jiná pravidla upravují prodej jiné půdy.
Od roku 1991 platí na Ukrajině všeobecné moratorium (zákaz) prodeje zemědělské půdy. Ke změně vlastnictví mohlo dojít pouze děděním; transakce se zemědělskou půdou byly zakázány. Pokud byl dědicem cizinec, měl ze zákona povinnost zděděnou zemědělskou půdu do roka prodat.
V posledních měsících došlo k výrazné změně právního stavu.
Od 1. července 2022 mohou fyzické osoby, které jsou občany Ukrajiny, v zásadě nakupovat zemědělskou půdu, ale pro její obchodování jsou stanovena určitá významná omezení. Do 1. ledna 2024 platí plošné omezení výkupu zemědělské půdy fyzickými osobami (nejvýše 100 hektarů „v jedněch rukách“).
Pokud jde o právnické osoby, od 1. ledna 2024 budou moci ukrajinské právnické osoby založené a registrované v souladu s právem Ukrajiny, jejichž příjemci budou výhradně občané Ukrajiny nebo subjekty ukrajinské státní správy či samosprávy, až na některé důležité výjimky získat zemědělskou půdu. V tomto případě bude maximální limit na plochu, která může patřit jednomu subjektu (10 000 ha).
Otázka udělení práva na nákup zemědělské půdy cizincům se bude řešit v celoukrajinském referendu.
Cizinci však bez ohledu na jeho výsledky nebudou moci nakupovat zemědělskou půdu nacházející se blíže než 50 km od státní hranice Ukrajiny.
Právnické osoby, jejichž skutečné vlastníky nelze určit nebo jejichž skuteční vlastníci jsou registrováni v offshore zónách, nebudou moci získat povolení k nákupu zemědělské půdy.
Další skupinou, pro kterou ukrajinský zákonodárce stanovil absolutní zákaz, jsou právnické osoby, jejichž příjemci jsou občané agresorského státu a osoby podléhající sankcím. Tyto subjekty nebudou moci nakupovat zemědělské nemovitosti na Ukrajině, i když se bude konat referendum a výsledek bude kladný. Toto omezení se bude vztahovat i na subjekty ovládané fyzickými a právnickými osobami registrovanými v zemích, které jsou Mezinárodní skupinou proti praní špinavých peněz (FATF) zařazeny na seznam zemí, které nespolupracují v boji proti praní výnosů z trestné činnosti.
Současná úprava stanoví předkupní právo pro nájemce zemědělského pozemku, který má možnost převést své přednostní právo na koupi pozemku na jinou osobu, musí to však písemně oznámit vlastníkovi nemovitosti.
Vzhledem k výše uvedeným okolnostem je v současné době trh se zemědělskou půdou pro cizince uzavřen, ale neexistují žádná omezení pro nákup jiných kategorií pozemků pro nerezidenty Ukrajiny. Neexistují také žádná omezení pro pronájem pozemků.
Na rozdíl od zemědělských nemovitostí však výkup nezemědělské půdy (pro zástavbu) není nijak omezen. Cizinci mohou v zásadě vlastnit i jiné než zemědělské pozemky, tedy pozemky potenciálně určené pro různé typy investic (stavebnictví, průmysl). K tomuto tématu, stejně jako souvisejícím otázkám plánování a územního rozvoje, se brzy vrátíme.
Tento záznam obsahuje obecné informace o diskutovaném právním problému. Nepředstavuje právní poradenství ani řešení konkrétního případu nebo právního problému. Vzhledem k jedinečnosti každého skutkového stavu a proměnlivosti právního stavu doporučujeme vyhledat právní pomoc naší advokátní kanceláře.