Dne 1. července 2022 nabyl účinnosti zákon ze dne 20. května 2021 o ochraně práv kupujících bytu nebo rodinného domu a Garančním fondu developera. Oproti stávajícímu Developer Act z roku 2011 zavádí další mechanismy, jejichž cílem je ještě silnější ochrana zájmů kupujících a omezení prostoru pro zneužití ze strany nepoctivých developerů.
Objektivní působnost zákona
Předně je třeba upozornit, že objektivní působnost zákona byla rozšířena o smlouvy uzavřené s developerem, na základě kterých se stavebník zavazuje zřídit samostatné vlastnictví k bytu a převést vlastnické právo k tomuto bytu a práva nezbytně nutné k užívání bytu na kupujícího, převod bytového prostoru a práv k užívání tohoto prostoru, zástavba pozemku, který je předmětem vlastnictví nebo trvalého užívání s rodinným domem a převod vlastnictví k této nemovitosti na kupujícího, popř. trvalé užívání pozemku a vlastnictví rodinného domu na něm postaveného, tvořícího samostatnou nemovitost, nebo převod dílčí části vlastnictví k této nemovitosti spolu s právem výlučného užívání části nemovitosti sloužící k plnění bytové potřeby a převod vlastnictví na kupujícího k nemovitosti zřízené s rodinným domem nebo k trvalému užívání pozemku a vlastnictví k rodinnému domu na něm postaveného jako samostatnou nemovitost nebo převod dílčí části vlastnictví této nemovitosti spolu s právem výlučného užívání části nemovitosti sloužící k uspokojování bytové potřeby. Navíc na rozdíl od dosud platných předpisů se ustanovení nového developerského zákona budou vztahovat i na ně samotné po získání povolení k užívání nemovitosti.
Rezervační smlouva - řešení palčivého problému nebo mrtvé ustanovení?
čl. 29 a následné tzv Ustanovení nového developerského zákona zavádějí úpravu rezervačních smluv běžně uzavíraných při realitních obchodech na primárním trhu. V posledních měsících soustavného zdražování bytů se veřejnost opakovaně dostává k informacím o nepoctivých developerech, kteří po uzavření rezervačních smluv s potenciálními klienty opět zveřejnili nabídky na prodej vyhrazených prostor za vyšší cenu a následně uzavřeli další smlouvy s novými klienty. Podle Čl. 29 sekund 2 nového zákona rezervační smlouva je dohoda mezi developerem a zájemcem o nabídku prodeje, jejímž předmětem je závazek dočasně vyloučit z nabídky prodeje byt nebo rodinný dům vybraný osobou provedení rezervace. Mělo by být uzavřeno písemně pod trestem neplatnosti, na dobu určitou, přičemž smluvní strany si mohou vyhradit povinnost potenciálního kupujícího uhradit rezervační poplatek ve výši nepřesahující 1% hodnoty nabízené nemovitosti. Tyto prostředky v případě uzavření smlouvy o převodu vlastnictví prostor jsou zahrnuty v ceně. Navíc, pokud kupující neobdrží úvěr na financování nákupu a developer provede změny v prospektu a jeho přílohách bez konzultace s kupujícím, je rezervační poplatek vratný. V případě závažného porušení povinností developera v podobě nedodržení ustanovení rezervační smlouvy nebo neodstranění závad uvedených v přejímacím protokolu, v jejichž důsledku kupující smlouvu nepodepsal převodem vlastnictví nemovitosti se rezervační poplatek vrací ve dvojnásobné výši.
Zůstává diskutabilní, zda výše uvedené změny efektivně ovlivní problém developerů s ukončením rezervačních smluv z důvodu nalezení klienta, který je schopen za stejné prostory zaplatit více. Navzdory narušení poptávky ceny za metr čtvereční nemovitosti měsíc od měsíce rostou, takže dvojnásobek vratného rezervačního poplatku může být stále nižší než cena získaná od nového kupce.
Cestování vzdělává i zákonodárce
Institucí, která je schopna skutečně zajistit zájmy kupujících a jimi uložených prostředků na vázaných účtech, je nově zřízený Garanční fond rozvoje. Dosud v případě zhoršení finanční situace či dokonce vyhlášení bankrotu, jako tomu bylo v případě společností skupiny Leopard, slavných v Krakově před pár lety, měli kupci prostor jen malou šanci investované prostředky získat zpět. Zmíněný fond má plnit obdobné funkce jako Garanční fond cestovního ruchu, známý z cestovního ruchu. Developer bude povinen platit příspěvky vypočtené v souvislosti s platbami kupujícího na vázaný účet související s developerským projektem. A co víc, prostředky z fondu se uvolní nejen v případě prohlášení developera o úpadku či zahájení restrukturalizačního řízení, ale také v případě, kdy se developer vyhne převodu vlastnictví prostor ve sjednané lhůtě nebo neodstraní závady na nemovitosti. věc.
Zákon ze dne 20. května 2021 o ochraně práv kupujících bytu nebo rodinného domu a Garanční fond rozvoje, alespoň teoreticky, výrazně zlepšuje situaci kupujících prostor nabízených v rámci developerských projektů. Zbývá doufat, že v tomto případě zavedené regulace, s vědomím vrozené vášně polských subjektů hledat nestandardní řešení, nezůstanou jen mrtvými regulacemi.
Tento záznam obsahuje obecné informace o diskutovaném právním problému. Nepředstavuje právní poradenství ani řešení konkrétního případu nebo právního problému. Vzhledem k jedinečnosti každého skutkového stavu a proměnlivosti právního stavu doporučujeme vyhledat právní pomoc naší advokátní kanceláře.